衡阳限价政策朝令夕改 多地楼市调控微调暗流涌动？

　　张大伟表示，从松绑的调控政策内容看，信贷政策是由央行把控，对于地方来说，很多城市只把控限价和限售政策。从目前菏泽、衡阳等城市出现的松绑政策看，都不是影响市场的关键性政策，影响也有限，楼市很难有太明显的方向性变化。

　　12月27日，中国社会科学院财经战略研究院在月度分析报告中提到，应保持政策定力，即使部分城市房价出现暂时性下跌，也不宜出台剌激或鼓励购房政策，避免房地产调控前功尽弃。但在部分房价下跌的城市，可以因地制宜地调整一些不合时宜的房地产政策，如限售、限价等，使得房地产政策体系更为科学合理。

　　对于2019年政策走向，张大伟预计，房地产调控依然是从严为主，但之前过于严厉且当地楼市出现明显调整的城市，会有政策松绑的可能性。

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　　楼市松绑进行时。有人打响第一枪，接下来就会有更多枪。

　　近日，继山东菏泽取消楼市限售之后，湖南衡阳发文明确取消限价政策。文件表示：

　　由于目前衡阳市市房地产市场已出现理性回归，销售价格也较为稳定，经研究，决定于2019年1月1日起暂停执行限价政策。衡阳目前是本轮调控周期中率先明确提出取消限价政策的城市。

　　从菏泽到衡阳，从限售到限价，楼市松绑一枪接着一枪，这意味着什么?

　　01

　　楼市松绑进行时

　　一周前，当山东菏泽率先取消限售时，凯风君就已判断：三四线城市楼市调控将会次第松绑，而限价等鸡肋政策会最早放松。

　　一切尽如所料。

　　先说第一个，三四线城市次第松绑。

　　原因在于，随着中央经济会议和住建部陆续定调，稳楼市已经成为2019年的重要任务。想要稳楼市，松绑调控政策就是不二之举。

　　之所以松绑从三四线城市开始，是因为三四线城市本就不是楼市调控主力，许多调控政策也只徒具形式主义。放松与否，无关要旨。

　　同时，三四线城市基本面较差，在棚改货币化支撑之下获得一轮猛涨，但随着棚改货币化退潮和楼市大环境变化，三四线城市最早撑不住。

　　以最早放松限售的菏泽为例，这个全国棚改第一大市，未来两年还有数十万的棚改规模。如果楼市就此消停，那么不仅棚改无以为继，土地财政必将受到严重影响。(参阅《取消限售!全国打响松绑第一枪，意味着什么?》)

　　所以，山东菏泽作为第一个吃螃蟹者，试探出政策底线。许多人当初以为该政策会被上级叫停，但事实上一切如常，取消限售已成定局。

　　有人做第一个，接下来就会更多跟随者。政策底线已经明了，三四线松绑调控，在稳楼市的整体格调下，已无政治风险。

　　可以预料，接下来会有更多的三四线城市加入松绑之列。

　　02

　　限价最该被取消

　　再说第二个判断，最鸡肋的政策，会被最早取消。

　　在楼市调控中，限购与限贷最具杀伤力，限售则要具体城市具体对待，而限价最鸡肋。

　　限价政策，以政府指导价的名义出现，貌似能够对市场价格进行规范，防止房价非理性上涨。但问题在于，限价只能管住名义价格，却管不住实际市场价格。新房可以强制要求开发商按照限价来卖，但二手房随行就市，该多少仍旧是多少。

　　既然限价扭曲了真实价格，那么必然带来一系列乱象。

　　一种形式是双合同，既然限价与市场价不匹配，开发商通过购房合同捆绑装修合同，就能将这个价差轻易弥补，而购房者却因为装修合同首付高而贷款周期短，而不得不承受更高的实际首付成本。