衡阳限价政策朝令夕改 多地楼市调控微调暗流涌动？

　　12月26日被媒体曝出取消新建商品房限价政策，12月27日衡阳住建局解释称并非取消新建商品房限价，而是暂停执行，并于当天晚间撤销了这一暂停执行的规定。

　　衡阳限价政策朝令夕改，被业内认为是当前一些二三四线城市的地方政府面临是否调整楼市政策的压力。在中央经济工作会议“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”的基调下，那些暗流涌动的地方政府都面临要不要调整，应该怎么调整的难题。

　　“朝令夕改”，衡阳该不该调整限价政策?

　　衡阳撤销“取消限价政策”的理由是对稳控房价的复杂性判断不精准，对稳定预期的持续性认识不充分，文件出台引发了市场的误解和网上的炒作，其影响有悖于部门出台文件的初衷。

　　虽然官方的理由很充分，但对于目前衡阳房价的水平及是否有政策调整的必要?

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，而从今年前11月数据看，衡阳已稳定在6500元/平方米左右的水平，“没有继续大涨的可能，所以适当放松限价政策也是必要的。”

　　易居研究院智库中心的数据显示，衡阳2017年成交36245套，而2018年成交21352套，预计环比下降41.09%。交易量呈现明显下行走势。

　　中原地产首席分析师张大伟也持相同观点。他认为，衡阳是一个典型的三四线城市，市场均价6000多元/平方米，衡阳房价从2018年9月开始有所回落。当下市场继续维持限价的意义的确不大。

　　早在2017年时,衡阳房地产政策较为宽松,在一二线城市严调控政策挤压下的外地购房需求涌向衡阳,衡阳市商品房各项销售指标实现了较大幅度增长。不过，时隔一年，市场已经发生明显变化。

　　“衡阳在撤销的文件中继续强调了“房住不炒”，并且使用了“韧劲”一词来形容调控决心，这也意味着未来政策出台会更加谨慎。”严跃进如此表示，

　　价格调整太敏感，放松是助长预期?

　　问题不在于衡阳是不是到了政策调整的时候，而是此举对于其他城市来说有示范作用，购房者的预期可能出现变化，对房地产政策宽松抱有期待。张大伟这样认为。

　　对于衡阳的限价政策“朝令夕改”，是地方政府对政策松绑面临很大压力。严跃进认为，从衡阳的撤销令，说明目前市场上的各类松绑动作，无论是大还是小，都容易引起市场预期的变动。这种变动可能不利于房价的稳定，所以衡阳需要积极纠正。

　　衡阳此类动作会对全国其他城市有一定的影响，部分城市即便是有松绑的意愿，严跃进预计也会放缓。换而言之，若是没有足够信心做到“房住不炒”，部分政策的松绑会被认为是轻率的，也容易面临问责的压力。

　　张大伟认为，从衡阳及此前菏泽地方政策微调来看，近期各地楼市都有困惑。在松绑的问题上，存在不同的意见。“若是松绑后引起房价炒作，那么不能松不敢松。”但是衡阳的特殊性在于，此次涉及限价的问题，但凡和价格有关的政策，都更为敏感。此前一些地方政策放宽，其实更多是在交易环节。所以若是要松绑，在价格方面的政策调整都要谨慎，而利好成交方面的政策松绑相对阻力会小一点。

　　悄然松绑，政策微调暗流涌动?

　　事实上，12月，全国多地都有楼市政策微调的倾向。比如广州允许毗邻城市购买首套房可申请提取公积金，并且规定2017年3月30日前土地出让成交的房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象。

　　最引人关注的是，12月18日，菏泽住建局取消新购住房限制转让措施，但其与衡阳一样，也不承认放松了调控政策，认为并非取消限售，而是取消限制住房转让期限。

　　而且菏泽并没有像衡阳一样及时取消，这被认为信号意义极强，成为2018年楼市政策放松的第一枪。严跃进当时评论称，这是楼市政策从紧到宽松的重要变化，预计将造成很强的示范效应，后续类似政策放松的城市还会继续增多。果不其然，其后，衡阳政策还没有来得及执行就夭折了。

　　事实上，近期，仍有个别地方传出政策悄然松绑的消息，没有发文件而是口头通知，更不允许传播。有业内人士认为，调控政策的微调已在地方暗流涌动。只是谁也不想作“出头鸟”而已。

　　合肥近日传出“外地户籍仅需1个月社保可购房”的消息。12月28日，合肥市房管局相关工作人员给予的回应是：“目前没有接到限购政策变动的通知。”但是此前有媒体报道，记者以购房者身份咨询购房资格时，工作人员表示，四县一区的家庭户目前可以不需要社保，提交申请就可以。消息人士称“有电话(口头)通知，但没有留下任何文字性的文件。

　　早前几天，一则关于 “杭州放松限购政策”的消息也在网上流传。对此，杭州市住房保障和房产管理局发布消息称，未放松限购政策，自去年开始针对确因工作调动而造成社保补缴的，累计不超过三个月，则视为符合购房资格，目前并未作新的调整。

　　在2018年年末，地方政府急切又悄然地松绑房地产调控政策，“很大程度上是因为土地财政吃力，依赖房地产发展的地方政府遇到房地产有降温迹象，松绑调控是必然。”张大伟分析。

　　张大伟表示，从松绑的调控政策内容看，信贷政策是由央行把控，对于地方来说，很多城市只把控限价和限售政策。从目前菏泽、衡阳等城市出现的松绑政策看，都不是影响市场的关键性政策，影响也有限，楼市很难有太明显的方向性变化。

　　12月27日，中国社会科学院财经战略研究院在月度分析报告中提到，应保持政策定力，即使部分城市房价出现暂时性下跌，也不宜出台剌激或鼓励购房政策，避免房地产调控前功尽弃。但在部分房价下跌的城市，可以因地制宜地调整一些不合时宜的房地产政策，如限售、限价等，使得房地产政策体系更为科学合理。

　　对于2019年政策走向，张大伟预计，房地产调控依然是从严为主，但之前过于严厉且当地楼市出现明显调整的城市，会有政策松绑的可能性。

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　　楼市松绑进行时。有人打响第一枪，接下来就会有更多枪。

　　近日，继山东菏泽取消楼市限售之后，湖南衡阳发文明确取消限价政策。文件表示：

　　由于目前衡阳市市房地产市场已出现理性回归，销售价格也较为稳定，经研究，决定于2019年1月1日起暂停执行限价政策。衡阳目前是本轮调控周期中率先明确提出取消限价政策的城市。

　　从菏泽到衡阳，从限售到限价，楼市松绑一枪接着一枪，这意味着什么?

　　01

　　楼市松绑进行时

　　一周前，当山东菏泽率先取消限售时，凯风君就已判断：三四线城市楼市调控将会次第松绑，而限价等鸡肋政策会最早放松。

　　一切尽如所料。

　　先说第一个，三四线城市次第松绑。

　　原因在于，随着中央经济会议和住建部陆续定调，稳楼市已经成为2019年的重要任务。想要稳楼市，松绑调控政策就是不二之举。

　　之所以松绑从三四线城市开始，是因为三四线城市本就不是楼市调控主力，许多调控政策也只徒具形式主义。放松与否，无关要旨。

　　同时，三四线城市基本面较差，在棚改货币化支撑之下获得一轮猛涨，但随着棚改货币化退潮和楼市大环境变化，三四线城市最早撑不住。

　　以最早放松限售的菏泽为例，这个全国棚改第一大市，未来两年还有数十万的棚改规模。如果楼市就此消停，那么不仅棚改无以为继，土地财政必将受到严重影响。(参阅《取消限售!全国打响松绑第一枪，意味着什么?》)

　　所以，山东菏泽作为第一个吃螃蟹者，试探出政策底线。许多人当初以为该政策会被上级叫停，但事实上一切如常，取消限售已成定局。

　　有人做第一个，接下来就会更多跟随者。政策底线已经明了，三四线松绑调控，在稳楼市的整体格调下，已无政治风险。

　　可以预料，接下来会有更多的三四线城市加入松绑之列。

　　02

　　限价最该被取消

　　再说第二个判断，最鸡肋的政策，会被最早取消。

　　在楼市调控中，限购与限贷最具杀伤力，限售则要具体城市具体对待，而限价最鸡肋。

　　限价政策，以政府指导价的名义出现，貌似能够对市场价格进行规范，防止房价非理性上涨。但问题在于，限价只能管住名义价格，却管不住实际市场价格。新房可以强制要求开发商按照限价来卖，但二手房随行就市，该多少仍旧是多少。

　　既然限价扭曲了真实价格，那么必然带来一系列乱象。

　　一种形式是双合同，既然限价与市场价不匹配，开发商通过购房合同捆绑装修合同，就能将这个价差轻易弥补，而购房者却因为装修合同首付高而贷款周期短，而不得不承受更高的实际首付成本。

　　另一种是限价摇号。限价摇号固然能将福利让利于购房者，但一手房与二手房之间存在的价差，分明就是一目了然的套利游戏。这一价差越大，套利空间就越大，摇到就是赚到的声音就越响亮。这正是今年上半年“万人抢房”的根源所在。

　　所以，限价的主要意义就在于统计游戏，它能做低统计上的房价，却无法改变真实房价，更无法解决双合同、茶水费以及走后门等乱象。

　　取消限价，有助于让价格回归市场。

　　03

　　还有哪些城市会松绑?

　　上周的中央经济会议给楼市定调：

　　因城施策，分类指导，夯实地方政府主体责任。

　　这实际上赋予了地方政府更大的自主权，每个城市有不同的市情，因此也会有不同的楼市调控政策，而上级更多则是指导，楼市调控不再一刀切。(更多参阅《重要会议再提房地产，释放了什么信号?》)

　　既然地方有了更大自主权，那么这自然也意味着，在楼市松绑上也将获得更大的自主权。

　　所以，除了房价仍在大幅上涨的三四线城市，绝大多数三四线都会松绑调控。这些三四线城市本来就没有多少调控，松绑起来也是毫不费力。

　　至于一二线城市，情况就完全不同。

　　先说限价和限售政策。一二线城市，最容易放开的是限价，而不会轻易放松限售。因为限价鸡肋，而限售在楼市下行期，本身是防护性的政策，它能防范抛售浪潮。

　　再说限购，一二线城市或许会边际上宽松，比如调整外地人购房门槛，或者通过人才政策暗度陈仓，但全部取消的可能性暂时还不大。

　　至于限贷，唯一能够确定松动的是房贷利率。至于首付比例、差别化信贷，大宽松的可能性并不大。

　　在一二线城市，楼市调整幅度相对较大、房地产投资下滑严重、土地财政负增长的城市，会最早试探性放松调控政策。

　　04

　　楼市松绑，房价会涨吗?

　　楼市松绑，并不必然导致房价上涨。

　　根本原因在不，楼市调控是逆周期性的。越是紧缩，越说明市场火热。越是宽松，越说明市场存在问题。2014年除了北上广深之外，全部都松绑了限购政策，也没见有几个城市楼市复苏反弹，这就是核心原因所在。

　　相比而言，只有最具杀伤力的限购限贷同步松绑，同时配合大水漫灌，楼市才有启动新一轮大涨的可能性。

　　否则，只是维稳行情，能稳住就不错了。

　　(房掌柜整理来源自新京报、投资者网)