国际货币基金组织副总裁朱民：住房金融稳定与经济

　　制定政策工具包

　　下面是我发言的第三个也是最后一个方面：政策在遏制房地产上涨方面的作用。

　　首先，我要指出，这个问题也是关于货币政策在“新常态”中作用的更广泛讨论的组成部分。虽然该作用的许多方面仍然在积极讨论之中，但有一点是明确的，即货币政策将比以往更加关注金融稳定和住房市场。“善意忽视”房价上涨的时代已经结束。

　　即便如此，对住房部门的监管涉及一系列复杂的政策。著名经济学家阿维纳什·迪克西特(Avinash Dixit)建议我们使用“MiP, MaP, MoP”这些缩写来提醒我们这套政策。‘MiP’ 代表微观审慎政策，其目的自然是确保单个金融机构的应变能力。这种政策对于健全的金融体系来说是必要的，但可能并不充分。有时候，在单个机构一级的适当行为可能会破坏整个系统。因此，我们不仅需要 ‘MiP’，也需要‘MaP’，即旨在提高整个系统抵御能力的宏观审慎政策。

　　用于遏制房价上涨的主要宏观审慎工具是贷款/价值比(LTV)限制和贷款/收入比(DTI)限制以及部门性资本要求。限制贷款/价值比可控制抵押贷款占房产价值的比例上限，这本质上是设定了最低首付。控制贷款/收入比的上限则可将抵押贷款规模限制在家庭收入的固定倍数。其目的在于遏制家庭债务增加到令人难以承受的程度。一些经济体一直使用这种限制。例如，香港特别行政区自20世纪90年代初以来一直实施贷款/价值比上限，并于1994年推出了贷款/收入比上限。在韩国，分别于2002年和2005年引入贷款/价值比和贷款/收入比。在全球金融危机期间和之后，全球各地有20多个先进和新兴经济体效法了香港特别行政区和韩国的做法。

　　迄今为止的证据表明，这些指标在短期内对于控制房价和信贷增长有一些效果。它们能够打破金融加速器机制——该机制会在信贷繁荣和房地产繁荣之间形成正双向反馈。但是，需要对这些指标进行更多的微调。宏观审慎措施需要考虑到市场参与者规避一些杠杆限制的能力。在一些国家，如加拿大，业主自用房和投资购房的抵押贷款的贷款/价值比限制得到了明确区分。

　　另外一个宏观审慎工具是对房地产等特定部门设定更加严格的资本金要求。这会迫使银行为这些贷款持有更多资本金，从而防止其过于暴露于该部门的风险。在许多先进经济体，如爱尔兰和挪威，贷款/价值比率较高的抵押贷款的资本充足率风险权重有所增加。一些新兴市场如爱沙尼亚、秘鲁和泰国也采用了部门性资本要求。有证据表明，虽然这个工具通过充实额外缓冲增强了抵御能力，但其遏制信贷增长的能力参差不齐。 基金组织的一些研究表明，对特定的抵押贷款类别设定较高的资本要求在遏制一些国家的房价增长方面取得了一些成功，这些国家包括保加利亚、克罗地亚、爱沙尼亚和乌克兰。

　　 更高的资本要求在遏制信贷增长方面可能不太有效，有几个原因。首先，如果银行持有的资本远远高于最低监管要求，贷出人可能不需要做出任何变化来应对风险权重的增加。这通常发生在决策者希望该工具最有效的房地产繁荣期间。其次，当贷出人激烈争夺市场份额时，他们可能会将较高资本要求的成本内部化，而不是提高贷款利率。

　　宏观审慎工具可能也无法有效解决一切房价上涨情况，比如由于住房短缺或者国外现金流入绕过国内信贷中介而推升住房需求所导致的房价上涨。在这种情况下，需要采用其他工具。例如，香港特别行政区和新加坡通过征收印花税来为不断上涨的房价降温。有证据表明，这个财政工具的确减少了不受贷款/价值比和贷款/收入比监管的外国人的需求。在其他国家，高房价可能反映了供应瓶颈，因此，需求工具的效用可能是有限的。在这种情况下，应通过增加住房供应的措施从根本上解决供需错配问题。