欧阳捷：房地产无以复加 急去库存以价换量成新常态

    房地产的库存已经到了无以复加的地步。

　　目前的在建施工面积已经达到60亿平方米，去年的竣工面积只有7.8亿平方米。竣工率已经下降到15%以下，换句话说，房子从开工到竣工需要6-7年时间，而2000年的时候只需要两年半。我们仔细看看，我们周围的住房有多少是打了围墙还没有建的？又有多少是建了好几年都没有盖上去的？还有多少封顶了好几年还没有竣工的？这也与一些企业过去崇尚香港囤地模式有一定的关系。

　　除了在建施工面积，已购置尚未开工的土地面积体量也很大。

　　根据国家统计局公布的数据显示，每年房地产企业待开发面积基本都维持在4亿平方米上下，这些基本上属于闲置未开工的土地面积。我们也经常看到报道，有些企业动辄拿了上千甚至上万亩土地，这些土地要全部建成不知道需要多少年。

　　也就是说，如果两者相加，全国的地方政府可以不用再出让一亩土地，按照2013年的住房竣工面积，已经可以保证十多年的住房土地供应了。

　　既然是这样，也就不难理解，为什么土地市场卖得越来越不好了。

　　因此，如果还想继续出让土地，当务之急是要去掉库存。所以我们看到，去库存不单单是房地产企业的事儿了。

　　那么该如何去库存？

　　靠地方政府不如靠市场。地方政府都要政绩，没有土地出让就没有钱去做政绩工程、民生工程，并且各个城市之间也在相互竞争，每个城市也都要争取排名。每个地方政府虽然都有动力推动去库存，但真正的目的还是出让土地，而出让土地又会进一步加大库存。循环往复，越陷越深。

　　靠市场就是要按照丛林法则，优胜劣汰，物竞天择。未来五年内，住房需求总量不会下降，但是住房超量供应的压力越来越大，企业间竞争会越来越残酷，大企业受惠于市场、政府、金融机构信任，追求业绩增长、并带头抢收，市场蛋糕份额越抢越多，规模越来越大。小企业失去了购房者、政府、金融机构信任，降价也难卖、生存压力越来越大。移动互联网会加剧生态圈竞争，越是大企业和先发企业越是拥有更多资源和机会，壮士断腕也会成为不少中小企业的唯一选择。

　　企业竞争和降价预期会加剧市场观望，以价换量将成为未来数年的新常态。