苏鑫：北京楼市郊区探底城区横盘 房价百日即将回升

    如果用一句话概括当前北京楼市的格局，不妨用“郊区探底、城区横盘，自用客户已入市”来形容。

　　所谓“郊区探底”，主要指郊区楼盘在整体降价10%左右之后，受捧盘纷纷涌现，典型的项目如合生世界村、五和万科长阳天地、朝北8080以及通州万达广场。这些项目虽然位于四环之外的郊区，但或是临近地铁，或是品牌开发商，总是有闪光点，价格稍微下降成交量就随之拉升；所谓“城区横盘”，是指核心区项目虽然没有了之前的价格上涨，但价格一直坚挺，并未出现郊区楼盘的降价现象。典型的项目如三四环与环之间蓟门桥附近的保利海德公园项目，9月13日开盘热卖25亿元，均价超8万元/㎡，即便如此，也是一房难求；所谓“自用客户已入市”，主要指商办市场的自用客户成交活跃，典型的项目如望京保利国际广场与高和蓝峰大厦。9月份保利国际广场的T3写字楼被某自用的电视台整购，成交金额达16亿元。无独有偶，近期十多日之内，高和蓝峰大厦连续成交5套写字楼，成交金额约3000多万，而成交客户也是自用型客户居多。背后的逻辑也不难理解，既然有自用的需求，何不在市场低迷的短暂窗口期入手？

　　通过对市场典型项目的分析，我们不难发现市场已经触底。对于触底期的判断，不仅单个项目可以佐证，从北京全市的成交数据来看也可以发现端倪。

　　就二手房市场而言，据链家地产的统计数据，北京二手房的新增客源量与新增房源量从7月份的4:1快速拉升至8月份5:1，新增购买客户数量明显增多。同时，二手房成交套数也明显反弹。从今年3月份到7月份，二手房成交套数一直低迷不振，直到7月份成交套数稳稳的回升至8,000套以上。二手房基于其分散的业权，价格的自由竞争程度较高，所以很大程度上可以代表市场价格的变化方向。此外，从2011年4月限购令出台以来，到明年4月份即满5年。不难想象，几个月之后那些原本不具备购房资格的需求将冲进市场，重新塑造供需市场的格局。

　　就一手房市场而言，统计数据显示，8月份北京商品住宅（不含保障性住房）共成交72.32万㎡，环比增长45.60%。如此大幅度的环比成交面积增长，无外乎二个原因：一者、郊区盘降低确实让购房人得到了实惠；二者、购房人的观望情绪渐渐在消退。

　　抛开房地产市场的小视野，不妨我们再看看政策以及宏观经济面的情况。近日公布的8月份宏观经济数据，发电量今年以来首次负增长，同比下降2.2%；规模以上工业增加值同比增长6.9%，增速创2008年12月以来的新低；城镇固定资产投资名义同比增长16.5%，创2001年以来的最低。如果说2008年是全球性的危机，那么今年的危机则更多的是内生性危机。感冒或许吃点药即可治愈，而内分泌紊乱则麻烦的多。从过往的经验来看，经济下滑与松绑楼市像是连体婴儿一般，总是不约而同的出现在大家的视线中。日前盛传的“信贷新政”将出台，我们预判限贷的调整将从以前的“认房又认贷”放松为“只认房不认贷”，而不是媒体热炒的“只认贷不认房”。这将对地产市场温度的上升提供较强动力。

　　任何市场的分析以及逻辑的梳理最终都要服务于我们的投资策略。面对当前的市场环境，我认为有以下三点值得关注：

　　第一、北京会不会有更多的项目降价呢？我的判断是可能性较小。如果开发商计划降价跑量，“金九银十”无疑是最佳时机。

　　第二、北京核心区的项目未来几个月会降价吗？我的判断也是可能性较小。其一，北京明确规定4环之内不能新增商办物业地块；其二，4环以内已经没有住宅新增项目，即便是商办物业，也寥寥无几。这种格局之下，开发商捂盘惜售的冲动更大。