张宏伟：部分城市公积金异地互贷将“刺激”刚需入市

    10月9日，住房和城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》。新政策主要包括，职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上，可申请住房公积金个人住房贷款，贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工。其中，三部门文件还提出：今后职工连续缴存6个月即可申请公积金贷款，公积金将实现异地互认。

　　这也就意味着，未来更多的省份或城市之间将实现住房公积金异地互贷。

　　从今年新出台的住房公积金异地互贷的城市或地区来看，已经有部分省份开始在省内展开，比如，据安徽省各市公积金中心消息，目前阜阳、六安、淮南、滁州、淮北5市均已出台了落地细则，明确这些城市与省内其他城市之间公积金贷款异地买房互通互贷，并且从2014年9月1日起，安徽省公积金贷款异地买房制度正式开始执行。

　　此外，最近几年来，部分城市和地区已经开始执行住房公积金异地互贷业务。比如，广东省内公积金互贷的城市增加到了9个。此外，长株潭、沈阳8市、北京和秦皇岛、武汉等城市已经加入到公积金异地互贷的行列。

　　那么，对于公积金的互贷现象，它对于房地产市场有何影响？出现的原因是什么，又起到了什么作用？是否大势所趋？

　　一般来讲，公积金的异地互贷主要是在本省内或一定区域内，其主要作用还是为了实现刺激本区域内自住刚需入市购房，在当前市场周期的“低谷期”的阶段，一定程度上也可以刺激市场成交量的稳定和回升；而从盘活存量住房公积金的角度来说，截至2014年8月末，全国缴存住房公积金职工为1.07亿人，缴存总额7.03万亿元，职工提取总额3.49万亿元，当前住房公积金还有大量闲置，异地互带业务的展开有利于盘活存量住房公积金，提高住房公积金的使用效率。

　　从购房者的角度来说，住房公积金的异地互贷的作用主要还是得益于其本身的优势：

　　第一、公积金贷款利率较商业贷款低，可以降低购房者购房成本；

　　第二、可以充分利用购房者自己的公积金贷款的额度，避免异地从业人员公积金额度的浪费，为异地从业人员购房可以提供便利支持；

　　第三、部分城市利用公积金贷款购买首套住房还可以享受到首付两成的政策，如沈阳公积金缴存半年即可申请贷款，首付减至两成，此外，广州也重申，首套房90平米以下最低可公积金贷款两成首付。武汉市也出现公积金贷款购置首套房可以首付两成的做法。

　　公积金贷款购置首套房可以首付两成，这也将大大降低购房者入市的门槛，对于一部分自住需求购房者来讲，可以提前购置房产，以应对未来房价上涨而带来越来越买不起房子的状态。这些政策这对于刚需来讲，应该可以刺激这部分需求入市购房，也是对于这部分购房者购房机会的保护。

　　那么，多地公积金异地互贷将“刺激”刚需入市，如果这个作用是有效的，这是否大势所趋？是否会有可能更多的省份会效仿？

　　住房和城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，其中提出：今后职工连续缴存6个月即可申请公积金贷款，公积金将实现异地互认。这给各省市住房公积金异地互贷展开提供了政策面的支持，也有利于盘活住房公积金存量资金。从这个角度来说，未来会有更多的省份或地区在住房公积金政策层面会进行“微调”，以“刺激刚需”入市。

　　同时，我们也应该明白，“刺激刚需”入市的方式是灵活多样的，只要政策层面的微调并没有偏向投资性、投机性需求，政策调控的大局仍然是偏向以“自住需求”为主，这些政策也都不为过。而利用住房公积金异地互贷“刺激”刚需入市是一个值得鼓励的具体做法，是为“刚需类”购房者争取更多的购房时机和权利的做法。

　　但是，在住房公积金异地互贷的执行环节还要严格控制非刚需群体钻空子入市(打擦边球套取公积金贷款额度等)，也要考虑这样操作是否有相应的市场风险，同时，也要控制好这样操作对于市场平稳健康发展是否有益。