全国多地现土地“难嫁” 地产投资增幅扩大或是主因

　　厦门地价腰斩，山西太原8宗优质土地全部流拍，上海市中心宅地流拍，杭州良渚地块竞拍前一天撤销出让，佛山金融高新区以北地块无人竞价，合肥土地竞拍可分期付款……自进入2018年以来，土地流拍消息此起彼伏，限购政策给楼市带来的悲观情绪正向土拍市场蔓延，房企高呼冲刺千亿目标的同时，身体却很诚实地止步于土拍市场之外。

　　连一向激进的融创也放慢了节奏，近日，融创中国执行董事、行政总裁汪孟德公开表示：我们未来会坚持谨慎拿地策略，还是坚持聚焦一二线核心城市。特别是经过2016、2017年的涨幅，不少城市大体已经到顶。从未来的趋势看，很多城市的地价还是往下走的。

　　据诸葛找房数据统计, 截至8月20号，全国住宅地块共流拍693宗，其中一线城市流拍11宗，二线城市流拍153宗，三、四线城市流拍529宗。不仅远高于去年同期，还创下近年流拍数量新高。

　　二线城市流拍率最高，开发商更爱三四线城市

　　进入8月后，土地流拍之势未减，低总价和低溢价成交成常态化，一些拍卖甚至一轮举牌成交。8月28日，武汉市土地交易中心以拍卖的方式出让10宗地块，总出让面积67.61万平方米。最终，7宗成功出让(其中6宗底价成交)，2宗流拍，1宗拍至熔断;同日，广州从化“火界”地段10万平方米2宗商住地遭遇第七次流拍;8月29日，江苏常州武进区一宗宅地进行竞拍，出让面积6.06万平方米，最终，由于无房企报名参与竞价，该地块遭遇流拍;8月30日，福州出让4宗地块，宗地总体量达255.35亩。最终，4宗地块均在一轮举牌后成功出让，连续的流拍对于土拍市场无异于一场寒流。

　　然而在众多土地流拍的城市中可以发现，土地流拍率最高的是二线城市。上半年，二线城市的流拍率在2%~6%之间，并且在5月之后不断增长。相比之下，今年三四线城市土地溢价率同比保持平稳，没有出现下降，土地流拍率一直在3%~6%之间波动，5月份之后一直稳定在6%左右，显然开发商更偏爱三四线城市。对此现象，中信建投分析师认为，因为一二线城市纷纷推出的限价政策，导致房地产项目利润率受到影响,与此同时，一二线城市政府又调高土地出让底价，使得地价成本在房价成本中占比过高，导致开发商做项目无利可图，因此很多房企更愿意去三四线城市拿地。

　　一位河南郑州的房企负责人对中国房地产报记者说：“现在敢拿地的都是大房企，小房企根本不敢轻易拿地。现在限价政策越来越严，房企所能想到的利润空间都被掐死，上周河南9部门联合发文整治房地产乱象，要求所有项目严格按备案价销售，严禁阴阳合同、绑车位、绑装修款;明确未取得预售证项目，禁开放售楼部、禁广告宣传、禁认购、认筹、排号等一切营销活动。连媒体发稿都不敢提项目售楼部，开发商也不敢在拿到预售证之前让他们展示自己售楼部的信息。

　　郑州很多没有拿到销售许可证的售楼处直接关闭了，而且不知道政策什么时候会放松，本地开发商基本都不太敢拿地了。”

　　为何会出现大规模的土地流拍

　　在近10年的房地产市场发展中，土地市场流拍率最高的年份是2014年，彼时全国住宅用地出让流拍率仅4%。而今年1~7月份全国住宅用地流拍率为6%，二季度平均流拍率是7%，并且流拍率还在逐渐攀高。为何会出现这种问题?对此，记者采访了诸葛找房数据研究中心负责人，他分析：“市场下行地价过高房企拿地风险增加，位置偏僻、地价过高带来的潜在营销压力大为流拍主因。一、土地价格上涨较快，企业拿地风险增加。一些地方政府依然遵循‘卖地’老模式，盲目定价且宁可流拍也不愿降低起拍价。部分城市的地块挂牌价格相比周边房价偏高，据不完全统计二线城市流拍的的楼面起拍价占到预计售价的50%左右。如成都、合肥、沈阳、宁波、苏州、太原等城市，苏州流拍的楼面价甚至占到了周围项目均价的60%以上。以苏州7月以来流拍的的三宗地块为例，这三宗地块均位于城区，地理优势明显，其起拍价均在13000元/平方米以上，其中高新区狮山街道的2018-WG-15号的楼面起拍价更是达到了18745元/平方米，与周围项目相比，如此高的起拍价不具备优势，再加上配建幼儿园等条件的限制，开发商的盈利空间其实非常有限，流拍也在所难免。”

　　其次，地块位置偏僻，未来项目营销压力大回款慢。由于很多城市的主城区发展要远强于郊区等偏远区域，因此中部和西部的一些城市推出的一些没有地理位置优势的地块，在较大的营销和回款压力面前容易流拍。从7月份以来统计流拍的各地块的地理位置上来看，位于城区的仅占31%，其余分别是郊区占比24%，位于县城区占比2%，县郊占比20%，乡镇占比23%。地理位置一直是各房产企业拿地的核心要素，在房地产企业融资收紧及资金回笼放慢的背景下，各企业不愿意把资金投入在风险较大，销售预期不好的位置偏僻地块。

　　另外，土地出让条件苛刻，企业盈利空间受限。今年以来，几乎所有的一线城市土地出让都设置了严苛的条件，如北京的限地价、限房价、竞自持、建共有产权房，上海的自持租赁面积不低于15%，广州的限地价，限房价、竞自持、摇号等。一些热点二线城市也都纷纷设置限地价、限房价、竞自持等要求。这些限制条件大大压缩了房地产盈利的空间，给项目盈利和周转带来了压力，企业选择地块时更加谨慎。

　　而三、四线城市主要集中在对推出的棚改项目用地设置较严苛的条件。如银川推出的位于西夏区北京西路北侧、轻纺巷东侧的棚改项目地块，要求竞得人提供的安置用房面积占项目建筑面积的3成甚至四成。且竞得人须承担已发生的拆迁费用及货币补偿安置费用5982.92万元。房产开发商不仅需要建设安置房还需提供安置费用，盈利空间十分有限，自然不会参与拍地。

　　还有一个不可忽视的原因：市场遇冷房企融资难，债务现金流压力大。融资环境收紧，房企各类融资渠道持续受到严格的管控。公司债务受到严格监管、银行贷款审查收紧。在今年“宽货币、紧信用”的格局下，带来房企融资的剧烈分化。前6月开发资金来源同比增长4.6%，其中国内贷款占比持续下降，以销售回款为主的其他资金项占比逐月递增，二者同比增速分别为-7.9%和6.1%。