全国多地现土地“难嫁” 地产投资增幅扩大或是主因

　　房地产税将降低房价波动，平稳的房价与刚需群体形成良好互动使住房需求更加具备可预测性，最终形成稳定的房地产开发投资环境。房地产税并非字面意义上的单一税种，而是一个涵盖开发、持有和交易全过程的税收体系。参照国际国内上较为成熟的房地产税征收经验，合理的房地产税制度一定程度上可以降低房价波动。由于土地制度存在一定相似性，以香港的房地产税征收为例具体分析，香港通过对不同环节不同税种的设置并辅以特定税种灵活调节的制度安排，可以在房地产周期的不同阶段对具备调节安排的税种在税率方面进行适当调整，如在房价低迷时对刚需群体的持有税(如物业税)进行适当减免，而在房产交易过热时对交易税(如印花税、土地增值税)予以提升，降低市场对房价大幅波动的预期，减少房产投机行为，使市场主体回归刚性的消费需求，从而营造房价平稳的环境。另一方面，价格对终端需求和上游投资的传导均具有一定反作用力，具体来看，平稳的房价为刚需群体提供更为理性的决策环境，使其购房决策更加基于实际的住房需求而非投机需求，同时，刚需群体变动趋势和决策思路的可预测性也较投资需求更强，在此基础上也有益于房企对未来拿地和投资开发计划的制定和把控，即销售端的稳定性最终也将反应为投资端的稳定性。

　　在《宽信用的背景下，房地产投资能否回升》一文中，我们认为2018年房地产资金充足比例较其他年份逊色，银行信贷、非标融资和棚改货币化的支撑力度均有下降，信用债海内外发债趋紧的政策并未出现松绑迹象，在外部融资渠道收紧的背景下，若当前内部销售回款由于居民加杠杆乏力而边际放缓，当前依赖土地投资高增维持的房地产投资将难以为继。在房企拿地依然积极的情况下政策性地块的加速推出才是今年流拍地块宗数明显增多的主因，进一步分析，房企出于盈利不确定性考虑是造成政策性地块遇冷的一大原因，在此背景下，我们发现当前正在试行的房地产税从设置和使用上兼具缓解政策性地块流拍现象和构建多层次供给的优势，同时将通过平抑房价波动的方式与刚需群体形成良好互动，并向上传导至房地产的投资端，综合来看，我们认为房地产投资不会回到2013年之前的增长水平，而是逐步回落至8%左右甚至更低的增速，并在后续房地产税成功推出后呈现出较为稳定的走势。

　　债市策略

　　今年房地产投资增速不弱很大程度上是由于土地投资高增，从历史来看今年房企拿地的规模和结构并不弱，因此土地流拍数量上升的背后可能是附带出让条件的政策性地块推出增多。中短期来看，当前支撑房地产投资高增的土地投资可能透支未来的土储投资，在开发资金来源面临收缩的背景下，现有土储的后续开工投资也将受到波及，因此房地产投资难以维持高增，另一方面，未来房地产税的推出有益于解决当前政策性地块流拍的困境，且有益于降低房价的波动，整体而言，房地产投资将呈现稳中趋降的走势，因此我们维持十年期国债收益率3.4%~3.6%的区间判断。

（房掌柜整理来自中国房地产网、明晰笔谈）