全国多地现土地“难嫁” 地产投资增幅扩大或是主因

　　厦门地价腰斩，山西太原8宗优质土地全部流拍，上海市中心宅地流拍，杭州良渚地块竞拍前一天撤销出让，佛山金融高新区以北地块无人竞价，合肥土地竞拍可分期付款……自进入2018年以来，土地流拍消息此起彼伏，限购政策给楼市带来的悲观情绪正向土拍市场蔓延，房企高呼冲刺千亿目标的同时，身体却很诚实地止步于土拍市场之外。

　　连一向激进的融创也放慢了节奏，近日，融创中国执行董事、行政总裁汪孟德公开表示：我们未来会坚持谨慎拿地策略，还是坚持聚焦一二线核心城市。特别是经过2016、2017年的涨幅，不少城市大体已经到顶。从未来的趋势看，很多城市的地价还是往下走的。

　　据诸葛找房数据统计, 截至8月20号，全国住宅地块共流拍693宗，其中一线城市流拍11宗，二线城市流拍153宗，三、四线城市流拍529宗。不仅远高于去年同期，还创下近年流拍数量新高。

　　二线城市流拍率最高，开发商更爱三四线城市

　　进入8月后，土地流拍之势未减，低总价和低溢价成交成常态化，一些拍卖甚至一轮举牌成交。8月28日，武汉市土地交易中心以拍卖的方式出让10宗地块，总出让面积67.61万平方米。最终，7宗成功出让(其中6宗底价成交)，2宗流拍，1宗拍至熔断;同日，广州从化“火界”地段10万平方米2宗商住地遭遇第七次流拍;8月29日，江苏常州武进区一宗宅地进行竞拍，出让面积6.06万平方米，最终，由于无房企报名参与竞价，该地块遭遇流拍;8月30日，福州出让4宗地块，宗地总体量达255.35亩。最终，4宗地块均在一轮举牌后成功出让，连续的流拍对于土拍市场无异于一场寒流。

　　然而在众多土地流拍的城市中可以发现，土地流拍率最高的是二线城市。上半年，二线城市的流拍率在2%~6%之间，并且在5月之后不断增长。相比之下，今年三四线城市土地溢价率同比保持平稳，没有出现下降，土地流拍率一直在3%~6%之间波动，5月份之后一直稳定在6%左右，显然开发商更偏爱三四线城市。对此现象，中信建投分析师认为，因为一二线城市纷纷推出的限价政策，导致房地产项目利润率受到影响,与此同时，一二线城市政府又调高土地出让底价，使得地价成本在房价成本中占比过高，导致开发商做项目无利可图，因此很多房企更愿意去三四线城市拿地。

　　一位河南郑州的房企负责人对中国房地产报记者说：“现在敢拿地的都是大房企，小房企根本不敢轻易拿地。现在限价政策越来越严，房企所能想到的利润空间都被掐死，上周河南9部门联合发文整治房地产乱象，要求所有项目严格按备案价销售，严禁阴阳合同、绑车位、绑装修款;明确未取得预售证项目，禁开放售楼部、禁广告宣传、禁认购、认筹、排号等一切营销活动。连媒体发稿都不敢提项目售楼部，开发商也不敢在拿到预售证之前让他们展示自己售楼部的信息。

　　郑州很多没有拿到销售许可证的售楼处直接关闭了，而且不知道政策什么时候会放松，本地开发商基本都不太敢拿地了。”

　　为何会出现大规模的土地流拍

　　在近10年的房地产市场发展中，土地市场流拍率最高的年份是2014年，彼时全国住宅用地出让流拍率仅4%。而今年1~7月份全国住宅用地流拍率为6%，二季度平均流拍率是7%，并且流拍率还在逐渐攀高。为何会出现这种问题?对此，记者采访了诸葛找房数据研究中心负责人，他分析：“市场下行地价过高房企拿地风险增加，位置偏僻、地价过高带来的潜在营销压力大为流拍主因。一、土地价格上涨较快，企业拿地风险增加。一些地方政府依然遵循‘卖地’老模式，盲目定价且宁可流拍也不愿降低起拍价。部分城市的地块挂牌价格相比周边房价偏高，据不完全统计二线城市流拍的的楼面起拍价占到预计售价的50%左右。如成都、合肥、沈阳、宁波、苏州、太原等城市，苏州流拍的楼面价甚至占到了周围项目均价的60%以上。以苏州7月以来流拍的的三宗地块为例，这三宗地块均位于城区，地理优势明显，其起拍价均在13000元/平方米以上，其中高新区狮山街道的2018-WG-15号的楼面起拍价更是达到了18745元/平方米，与周围项目相比，如此高的起拍价不具备优势，再加上配建幼儿园等条件的限制，开发商的盈利空间其实非常有限，流拍也在所难免。”

　　其次，地块位置偏僻，未来项目营销压力大回款慢。由于很多城市的主城区发展要远强于郊区等偏远区域，因此中部和西部的一些城市推出的一些没有地理位置优势的地块，在较大的营销和回款压力面前容易流拍。从7月份以来统计流拍的各地块的地理位置上来看，位于城区的仅占31%，其余分别是郊区占比24%，位于县城区占比2%，县郊占比20%，乡镇占比23%。地理位置一直是各房产企业拿地的核心要素，在房地产企业融资收紧及资金回笼放慢的背景下，各企业不愿意把资金投入在风险较大，销售预期不好的位置偏僻地块。

　　另外，土地出让条件苛刻，企业盈利空间受限。今年以来，几乎所有的一线城市土地出让都设置了严苛的条件，如北京的限地价、限房价、竞自持、建共有产权房，上海的自持租赁面积不低于15%，广州的限地价，限房价、竞自持、摇号等。一些热点二线城市也都纷纷设置限地价、限房价、竞自持等要求。这些限制条件大大压缩了房地产盈利的空间，给项目盈利和周转带来了压力，企业选择地块时更加谨慎。

　　而三、四线城市主要集中在对推出的棚改项目用地设置较严苛的条件。如银川推出的位于西夏区北京西路北侧、轻纺巷东侧的棚改项目地块，要求竞得人提供的安置用房面积占项目建筑面积的3成甚至四成。且竞得人须承担已发生的拆迁费用及货币补偿安置费用5982.92万元。房产开发商不仅需要建设安置房还需提供安置费用，盈利空间十分有限，自然不会参与拍地。

　　还有一个不可忽视的原因：市场遇冷房企融资难，债务现金流压力大。融资环境收紧，房企各类融资渠道持续受到严格的管控。公司债务受到严格监管、银行贷款审查收紧。在今年“宽货币、紧信用”的格局下，带来房企融资的剧烈分化。前6月开发资金来源同比增长4.6%，其中国内贷款占比持续下降，以销售回款为主的其他资金项占比逐月递增，二者同比增速分别为-7.9%和6.1%。

　　此外，各大房企负债率达到了近几年最高，房企的债务重压。龙头房企资产负债率及净负债率普遍上升，如一向稳健经营的万科，上半年净负债率为32.7%，比去年底的8.8%大幅上升;龙湖2018上半年净负债率为54.6%，2017年末为47.7%;华润的净负债率为47.2%，较2017年底的35.9%也有增长。新城控股上半年负债率达100.4%，上半年净负债率较2017年末提升了37个百分点。在融资环境收紧，债务重压的情况下，房企拿地会更加谨慎。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷认为，房企资金压力偏大，也是土地交易价格下降的原因。他表示，虽然房企账上有钱，但未必能动。“因为销售回款作为项目预收账款被纳入监管资金，只能按进度提取。账上不能动用的钱越来越多，越大的房企账上越有钱，也许现金越短缺，因为还要继续投资、拓展业绩。”

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　　2018年1-7月土地流拍137宗，接近2017年全年流拍宗数，从流拍地块总规划建筑面积来看，今年前7月已达1663万平方米，超过2017年全年流拍地块总规划建筑面积1422万平方米约20%，流拍地块数量齐升是房地产调控的初步奏效，还是外部压力下房地产企业的被动谨慎，又会否成为房地产投资的拐点，房地产税在其中又扮演了什么角色，本文将对此进行讨论：

　　土地投资高增是地产投资增幅扩大的主因

　　1-7月固定资产投资增速下滑明显，房地产投资有所反弹。1-7月份固定资产投资同比增长5.5%，比前值6.0%回落0.5个百分点，继续创造2000年以来的新低记录。而从细分项来看，1-7月份全国房地产开发投资同比增长10.2%，增速比1-6月份提高0.5个百分点，成为固定资产投资的主要支撑。从房地产开发的投资端看，1-7月新开工面积累计增速为14.4%，较1-6月增加2.6个百分点，竣工面积降幅收窄，增速为-10.5%。销售端，商品房销售面积增速达到4.2%，较1-6月提高0.9个百分点;销售额增长14.4%，增速提高1.2个百分点，住宅销售额同比增长16.2%。

　　从投资端看，土地投资的高增以及2017年购置土地在今年转开工是房地产投资维持高增的重要原因。今年房地产投资中土地投资占比提升，贡献了房地产投资的大部分增速，分项来看，1-7月房地产建筑安装工程投资同比增速-4.10%，而包含土地投资在内的其他费用同比增速为53.76%。另外，2017年房地产开发商拿地积极，前期的待开发土地今年逐步转为建筑安装投资，从本年土地成交价款和本年购置土地面积看，2017年同比增速分别为49.40%和15.8%，二者均为2011年以来最高值，房地产正常开工使建筑安装工程投资并未断崖下滑。从销售端看，当前销售端高增是房企提高周转率的结果，因此与传统上房地产销售对开发的领先性有所脱节，调控政策将影响房企后续开工的积极性。若融资渠道未明显改善，一方面将影响后续拿地，另一方面也将对后续开工投资产生影响，甚至造成土地资源的空置损失。

　　房企拿地不弱，土地流拍或因出让条件严苛

　　今年1-7月土地流拍数量上升，但从未流拍的土地数量来看，今年1-7月已完成2915宗土地出让，占过去两年全年平均值4500宗的64.78%，反应今年房地产商拿地的节奏和规模并不弱，也印证了前文土地投资高增的现状。但由于土地投资仅是房地产由产到销实现资金回笼的最初一环，在缺乏外部融资支持时单纯依靠土地投资来支撑房地产投资的模式是难以持续的，因此当前的加紧拿地很可能是房企为争夺头部地位和加强建立在土地储备上的融资优势而抓紧拿地。虽然当前地产商的开发资金来源结构正逐步向销售回款倾斜，但政策收紧和居民杠杆上升使该筹资方式面临上限，综合来看房地产企业的整体融资能力趋弱，且当前的土地投资存在一定的透支未来现象，可能对后续房地产开发投资形成拖累，目前的房地产投资增速难以持续。

　　若房地产商的拿地规模不弱，那么流拍增多可能是由于政府增加了土地供应。从流拍土地的区域分布来看，流拍呈现出趋向一二线城市的特征。今年1-7月土地流拍宗数最高的前10座城市中，除菏泽和湖州外，其余8座均为一二线城市，较2017年增加了3座，从占比看，一二线城市流拍地块共计83宗，占总流拍数的60.6%，较去年也有提升。从这些流拍地块中我们发现部分流拍地块存在一些共性，即带有较为严苛的土地出让条件。事实上，在房地产长效机制的指导方针下，各城市逐步推出了竞自持、竞配建、共有产权等土拍政策，而其中房价调控压力较大的一二线城市更早推出该类政策性地块，但由于这些附带的出让条件较为严苛，房企仍在摸索盈利前景，因此该类带有限制性政策的地块容易出现流拍的情况，导致整体流拍宗数上升。

　　房地产税能与限制性地块开发形成政策合力

　　在当前调控体系下，限购、限贷、限价、限售仍占据非市场调控的重要地位，而房价调控长效机制中房地产税是制度激励或约束的关键一环。事实上，2010年“十二五”规划即提到“研究并推进房地产税改革”;2013年十八届三中全会《中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中也提到“加快房地产税理发，并适时推进改革”;2018年上半年国民经济运行情况发布会中提到加快房推进地产税相关政策举措，近期住建部也屡屡约谈房价上涨城市，强化对地方房价的问责制度，政府对房价调控的决心也从侧面表明房地产税也将进入实质性推进的快车道。

　　房地产税在对象上保护刚需群体，在税收收入使用上与多层次供给的长效机制形成配合。目前，国内正在进行房地产税试点的城市有上海和重庆两地，从试点的内容来看，房地产税的征收方式呈现明显的保护刚需特征，如对首套房或普通住房予以免征且即便在征收上也予以一定的免征面积，一定程度上能起到引导居民配置中小户型的作用，降低投机需求在大户型房产上的扎堆。更为重要的是，从房地产税的使用方向上看，上海和重庆两地均在相关规程中明确规定房地产税收入将用于公共租赁、保障性住房的建设和维护支出。我们认为房地产税的收入可用于政策性地块上公租或保障性住房的支出，当前政策性地块流拍的重要原因正是房地产企业对其盈利前景存在担忧，因而从政策配合的角度，房地产税的使用可能对保障性住房的建设方形成一定支撑，因此房地产税的推出和使用能提升限制性地块的吸引力，推进多层次住房供给体系的建立，而这也是构建房地产调控长效机制的重要途径。

　　房地产税能平抑房价波动，并向上稳定房地产投资

　　房地产税将降低房价波动，平稳的房价与刚需群体形成良好互动使住房需求更加具备可预测性，最终形成稳定的房地产开发投资环境。房地产税并非字面意义上的单一税种，而是一个涵盖开发、持有和交易全过程的税收体系。参照国际国内上较为成熟的房地产税征收经验，合理的房地产税制度一定程度上可以降低房价波动。由于土地制度存在一定相似性，以香港的房地产税征收为例具体分析，香港通过对不同环节不同税种的设置并辅以特定税种灵活调节的制度安排，可以在房地产周期的不同阶段对具备调节安排的税种在税率方面进行适当调整，如在房价低迷时对刚需群体的持有税(如物业税)进行适当减免，而在房产交易过热时对交易税(如印花税、土地增值税)予以提升，降低市场对房价大幅波动的预期，减少房产投机行为，使市场主体回归刚性的消费需求，从而营造房价平稳的环境。另一方面，价格对终端需求和上游投资的传导均具有一定反作用力，具体来看，平稳的房价为刚需群体提供更为理性的决策环境，使其购房决策更加基于实际的住房需求而非投机需求，同时，刚需群体变动趋势和决策思路的可预测性也较投资需求更强，在此基础上也有益于房企对未来拿地和投资开发计划的制定和把控，即销售端的稳定性最终也将反应为投资端的稳定性。

　　在《宽信用的背景下，房地产投资能否回升》一文中，我们认为2018年房地产资金充足比例较其他年份逊色，银行信贷、非标融资和棚改货币化的支撑力度均有下降，信用债海内外发债趋紧的政策并未出现松绑迹象，在外部融资渠道收紧的背景下，若当前内部销售回款由于居民加杠杆乏力而边际放缓，当前依赖土地投资高增维持的房地产投资将难以为继。在房企拿地依然积极的情况下政策性地块的加速推出才是今年流拍地块宗数明显增多的主因，进一步分析，房企出于盈利不确定性考虑是造成政策性地块遇冷的一大原因，在此背景下，我们发现当前正在试行的房地产税从设置和使用上兼具缓解政策性地块流拍现象和构建多层次供给的优势，同时将通过平抑房价波动的方式与刚需群体形成良好互动，并向上传导至房地产的投资端，综合来看，我们认为房地产投资不会回到2013年之前的增长水平，而是逐步回落至8%左右甚至更低的增速，并在后续房地产税成功推出后呈现出较为稳定的走势。

　　债市策略

　　今年房地产投资增速不弱很大程度上是由于土地投资高增，从历史来看今年房企拿地的规模和结构并不弱，因此土地流拍数量上升的背后可能是附带出让条件的政策性地块推出增多。中短期来看，当前支撑房地产投资高增的土地投资可能透支未来的土储投资，在开发资金来源面临收缩的背景下，现有土储的后续开工投资也将受到波及，因此房地产投资难以维持高增，另一方面，未来房地产税的推出有益于解决当前政策性地块流拍的困境，且有益于降低房价的波动，整体而言，房地产投资将呈现稳中趋降的走势，因此我们维持十年期国债收益率3.4%~3.6%的区间判断。

（房掌柜整理来自中国房地产网、明晰笔谈）