房地产2015库存规模压力大 楼市分化加剧预期难改观

    从此轮住房市场波动看，这是开发商、消费者、金融机构、政府行为博弈的结果，是一次住房市场自发的调整，也决定住房市场从“卖方市场”进入“买方市场”时代。

　　双重分化加剧

　　本次住房市场调整与此前相比，调整(衰退与复苏)时间更长、速度更慢、程度更深。未来住房市场将进入中速增长的常态，中国房地产进入“白银时代”。同时，不同层级的城市调整的时间、速度和程度将发生分化。一线、二线城市需求旺、消化快、时间短、程度深;四线城市需求弱、消化慢、时间长、程度浅。短期调整与中长期调整发生分化。短周期进入复苏期，中长周期仍处在调整期。综合而言，2015年的住房市场将呈现双重分化走势，即便在后续政策的支持下，也难以彻底走出衰退，整体呈现复苏乏力的态势。

　　从住房金融看，2014年第四季度，住房市场受到宏观政策放开行政措施，以及稳定消费政策的正向影响，土地开发融资、住房抵押贷款和开发贷款将有所改善。但受到整体预期的影响，金融机构资金供应会持续谨慎，首套住房抵押贷款的利率优惠有限。

　　从住房市场看，2014年第四季度销售和价格有所回升，2015年住房销售量价回升幅度不会太大。一方面，库存规模大，市场预期难以较大改观，而世界经济与住房市场的持续复苏，美国等量化宽松货币政策的退出，以及境外置业的成本不断下降，导致资本外流，海外置业增加，而产能过剩严重局面没有根本改变，社会总需求总体不足，经济增长进一步放缓;但另一方面，居民收入增长仍然较快，城镇化积极推进，刚性需求继续释放，房地产投资过快下滑威胁经济增长底线，中央政府将继续采取正向调控政策。因此，2015年一、二季度住房市场需求不振，开发商以价换量，市场将继续走弱;三季度以后，一、二线城市有望逐渐转暖回升，三、四线城市将继续面临调整，整个调整将在2015年难以走向复苏，但住房租赁市场将相对温和增长。

　　从住房投资看，受季节因素影响和住房保障投资任务完成影响，2014年第四季度，投资、开工、施工和竣工可能继续下降。2015年投资、开工、施工和竣工将有所改善，投资增幅有望保持在10%的水平。

　　从土地市场看，开发商资金紧张缓解购地意愿有所增强，地方政府积极作为，一、二线城市土地市场在2014年第四季度开始将逐步好转，三、四线城市前期供地过多，市场复苏将延至2015年下半年。

　　稳定住房消费

　　适应经济新常态，针对住房发展趋势，解决房地产存在的问题，化解房地产问题所带来的风险，笔者建议从以下几个方面引导预期，稳定住房消费。

　　第一，完善政府调控住房市场的政策与方法。一方面，可采取区间调控政策。通过研究，选择关键指标，利用科学方法，制定标准界定住房市场的预警区间，实施风险提示、政策调控或行政管制。在合理的绿色景气区间(例如房价涨跌低于15%，存销比在6-12个月之间，经济增长率7%-8%之间)，采取中性经济政策;超出合理区间，在比较热或冷的黄色景气区间(例如房价涨跌低于15%-30%，存销比在小于6个月，或者大于18个月之间，经济增长率7%-8%之间)，采取逆向调控经济政策;在过热或过冷的红色景气区间(例如房价涨跌低于大于30%，存销比小于6-18个月，经济增长率7%-10%之外)，可采取行政性管制措施。另一方面，可采取分类或定向调控政策。按照区间调控的标准，针对不同城市，实行中央指导、各城市差别调控的办法。

　　第二，取消若干行政性管制措施，让市场在调整中发挥决定性作用。周期性波动是住房市场的自然现象，也有利于住房市场健康发展。过去十年由于住房短缺和制度不完善，导致住房市场投机盛行和房价上涨，对住房市场实施必要行政管制是正确的，但是也给市场带来了许多问题。本次调整具有必然性，也是第一次市场自发的调整，调整的幅度比较温和，多数城市的各项指标均在可控的范围之内。因此，政府应抓住供需环境宽松的良机，解除或减少政府行政管制，退出对市场的直接干预，让市场在调整中发挥决定性作用。通过住房市场机制，吸收住房价格泡沫，消化新增住房库存，降低住房存量空置，实现住房总量和结构的动态均衡，目前不应再出台新的行政性管制措施。

　　第三，采取必要的刺激政策，以稳定住房消费。在经济下行压力加大，住房需求仍然是长期内客观存在的背景下，住房市场需要调整，但应将调整的时间延长、幅度减小。确保一定幅度的住房投资增长，有利于居民住房需求的满足，也有利于经济的平稳增长。为此，应合理引导市场预期，通过信息发布、风险提示等措施，引导形成住房市场将进入中速增长和“买方市场”时代的稳定、谨慎、乐观市场预期。在宏观经济下行压力大和物价增幅较低、融资成本过高的背景下，适当降低利率，增加流动性，稳定住房消费，减少库存，稳定价格。在税费政策方面，当住房市场处在衰退期，政府应降低房地产交易税等提升购房者的支付能力，同时大力清理不合理的行政性收费，减少住房开发与经营成本。