宁波2014年楼市迎来一场重要变革 利好政策轮番上阵

　　在开发商以价换量的刺激下，以及三季度以后利好政策轮番上阵，10月和11月成交创出新高。然而从整体看，高企的库存仍未能明显下降，且政策的刺激延续力也颇显疲软。

　　到如今，宁波仍然有660万平方米之多的库存量，预期到2015年春天这一轮新增供量产生的库存将会达到极大值，后续库存应该会开始下降。就供应结构看，由于整体经济面仍未能好转，由此预计2015年中高端改善性产品的销售压力仍未能很好解除。

　　这一年，压力之下的开发商开始求变，一种变化是类似绿城、万通之类的老牌房企开始退出转让，另外一种则是营销方式上的转变，随着去库存压力的加大，原有的媒体渠道已经无法为开发商加快销售贡献更多，其效果直线下降，开发商意识到寻求在营销模式上寻求突破的重要性，因此越来越多的开发商开始践行“全民营销”“多渠道营销”之路。

　　一时间电商平台、派单、巡展、活动、全民经纪人、call客等等铺天盖地而来，成为2014年甬城楼市的独特风景，也意味着楼市营销就此进入了一个新的时期。

　　今年前11个月市六区二手房交易量是18815套，平均每月仅1700套左右的水平，相比2013年平均每月2600套的成交相比，降幅达到33.7%。

　　均价方面也从去年的10823元/平方米降至今年的9284元/平方米，降幅也有14.2%。

　　整个市场全年呈现“先抑后扬”的走势，尤其是8月份限购接近后，平均20天就有一个利好政策出台。

　　比如限贷松绑、大学生购房补贴、公积金政策调整、降息、棚户区改造等等，这些利好政策效应叠加，引发二手房市场交易从底部转入上升的阶段，平均每个月上升5~10%左右。应该说时至年底，各方对市场的预期都转好，整个市场趋暖。

　　对于二手房市场而言，今后的机会点应该会在危旧房改造上爆发。

　　整个宁波城市区域并不大，棚改也主要针对市中心老小区进行，真正的棚改客户有一个地域性的居住习惯，他们在市中心住惯了，你换给他一套郊区的房子，他不愿意去，多会选择货币安置或去就近买一套二手房，因为他的生活圈子就在这里。

　　很多的危旧房都是年纪大的宁波人住，他的子女都是围绕他置业，房子买在周边区域，这样照顾老人方便。如果老人换一种思维作另一种置业打算，那可是牵一发而动全身的事。所以说，棚户区改造更多的利好会在二手房市场显现。

　　2014年即将过去，让我们把目光投向2015年市场，结合今年楼市的特点，我们来展望一下未来的楼市。总体来说，2015年的宁波房地产市场将会稳中求发展，价格不会有大的起色，成交量预计下半年会好转，刚需型住宅类产品依然会是主流，投资市场则继续不景气。

　　个人预测，2015年市场将向以下几个方面发展：

　　一是住宅供求。据初步统计，2015年楼市新增住宅供应量将约达485万方，其中鄞州区占32%，镇海区占比33%，北仑区占比16%，江东区(含科技园)占比9%，江北区占比6.5%，海曙区占比3.5%。成交量预计390万方左右。

　　宁波市场供大于求的局面明年将持续，市场压力不容小觑。鄞州区、北仑区和镇海区成为了主力供应区域，三大区域内楼盘间竞争压力较大，海曙、江东等稀缺地段商品住宅会较受欢迎，高性价比楼盘依然会是主题。

　　二是市场价格。预计2015年住宅市场价格涨跌幅均控制在5%以内，总体上房价以稳为主，市场将会良性发展。

　　三是各物业走势。预计商品住宅市场供求两端基本与上年持平，而由于今年底积压刚需的爆发，来年需求有减弱的可能；公寓市场供应量将会明显加大(预计90万方左右)，市场需求预计30万方左右，公寓市场压力远大于2014年；办公市场存量会进一步加大，经济不好转的情况下，办公销售现状较难改观；商业市场同样存在较大的库存压力，对于广场类商铺，开发商持有将会占据大头，即招商模式取代销售成为主流。