宁波落户门槛大大降低 户籍新政短期刺激小户型销售

    《宁波市区户口迁移实施细则(试行)》正式实施，这份事关万千百姓的户口政策，含金量极高，最大的利好便是：落户宁波的门槛大大降低了。

    与全国其他城市“抢人大战”一样，宁波吸引人才的举措也紧紧围绕落户买房等。这对购房人有何影响？对接下来宁波楼市和房企有何影响？宁波房地产市场的走向又将如何？

    楼市

    影响·二手房

　　短期利好小户型

　　据安居客房产研究院统计，自2017年第四季度以来，全国约有20个城市与地区发布了落户及引进人才的新政策，武汉、长沙、青岛、厦门、杭州、南京等城市频频上演“抢人大战”。

　　自今天起，《宁波市区户口迁移实施细则(试行)》正式实施，细则中，“取消原100㎡住房面积要求和年龄要求，中专、高中学历在宁波工作满两年，无房也可以落户等政策措施大幅放宽落户的住房门槛和限制”，引起大众热议。

　　“这次的人才吸引政策看起来更像是针对特定人才的定向放松，100㎡住房面积要求取消后，短期内会刺激二手房小户型房源的销售，对后期的商品房购买力也可能增加支撑作用。”宁波容创房产咨询公司副总徐江涛说。

　　为什么这么说呢？徐江涛告诉记者，以镇海区某新楼盘90平方米左右的户型为例，目前在售均价19000元/平方米起，而周边80-90平方米的二手房(非学区房)的挂牌价是14000元/平方米起。对于经济能力有限的刚需人群，高单价的商品房购买力不足，考虑二手房的人群会更多。

　　南天房产副总经理郑桂良也认为，这对二手房市场是一大利好，会激发部分人群对50-90平方米二手房的购房需求。

　　腾讯房产宁波站薛敏强分析，户籍政策的放宽在近期的市场表现看，会活跃在城乡接合部(限购圈外)以外来务工租赁户为主的社区住宅交易上，对这部分人而言他们的购房门槛降低了，且能够解决孩子读书的落户问题，目前租住的小区环境及价格都在他们能够接受的范畴，所以会比较迫切地凑首付，以租金抵月供，“扎根”宁波。

　　数据·二手房

　　2月份二手房成交环比下降46.5%

　　根据南天房产数据平台显示，受春节影响，2月1日至25日，市中心城区二手住宅成交量下降明显，环比下降46.5%，成交均价为16415元/平方米，环比持平。

　　从各区域成交情况来看，鄞州区占比为36%，海曙区占比为29%，江北区占比22%。上月波动较大的为鄞州区，成交均价为18631元/平方米，环比上升11.23%。

　　从购房客户的年龄分布来看，购房和看房客户的年龄分布有显著差异。在购房客群中，绝对主力购买群体为35岁以上的客户，占比超过一半以上；而看房客户中，有60%的人来自25-35岁年龄段，35岁以上的客户仅占23%。“也就是说，大量年轻的客户在积极看房，却因经济条件或其他原因的限制并未参与购买，而35岁以上的客户看房目的性更加明确，经济实力更加强劲，购房转化率远高于年轻客户。”南天房产副总经理郑桂良说。

　　从购房目的看，首次置业和改善型需求购房相对旺盛。“以目前的政策导向及实际情况来看，首次置业和改善型购房仍将成为2018年二手房市场的主力军。”郑桂良分析。

　　影响·商品房

　　楼市销售关键在资金

　　购房资格影响有限

　　房企在衡量一个城市是否值得布局有一个重要指标，就是人口的净流入。此次宁波户籍政策，对接下来宁波楼市和房企有何影响？

　　“普遍来讲，宁波低价的刚需新楼盘供应本来较少，基本上都是供不应求的状态，对开发商并没有大的影响。”徐江涛告诉记者。

　　部分市民认为，落户门槛过低，是否会引起非理性的购买。

　　薛敏强认为，对于人才落户这块确实有着史无前例的“先落户后就业”优惠，这样一来这部分人群确实可先落宁波户口，购房的时候就不受“限购政策”的限制，但终归只是解决了购房资格的问题，符合条件的购房者还要解决购房资金的问题(首付和月供)才能在楼市实现消费。“由于当前信贷政策依然紧张，宁波限购政策没有全面放松的背景下，短期来看对楼市没有实质影响。”

　　敏强指出，对于打算购房落户的客户而言，要明确政策中对“合法稳定住所”的界定。“不要错误地认为买个40年的公寓就能落户甚至能入读学区。”

　　数据·商品房

　　2月份成交量环比同比皆下降

　　只因春节“半休眠”模式

　　来自克尔瑞提供的数据，2月份(2月1日至27日)市五区新增商品房435套，成交套数1877套，环比下降47.5%，同比下降32.4%；成交均价21465元/平方米，与上月持平。

　　“2月份，大部分开发商减少营销推广，暂停推盘，进入‘半休眠’模式。”据了解，2月份新推项目仅有3个，分别为奥园誉湖湾、合能宁玥府、江北万象府，而且都选择在2月上旬。

　　而回顾去年春节期间，情况截然不同。某售楼处相关人士说：“当时市场政策和信贷政策相对宽松，没有限购，再加上各种市场‘催化剂’，客户的购买激情很高。今年春节之前，客户的购买情绪已经趋于理性，加上供应稀缺，春节楼市就显得有点清汤寡水了。”

　　随着春节长假结束，宁波楼市在2月最后一周迎来小回暖。记者走访市区多个楼盘，发现前来看房的人稍有回升，某楼盘业务人员告诉记者，这几日，平均每天有15组左右客户前来看房。“受春节假期影响，2月份的成交数据对2018年的楼市风向没有太大的市场参考性。每年三四月份是楼市的传统旺季，‘金三银四’能否再现，将对全年市场具有指导性意义。”某业内人士说。

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   在《宁波市区户口迁移实施细则(试行)》中，明确购房落户取消原100平方米面积要求和45周岁以下年龄的要求，这会对楼市产生哪些影响呢？记者昨日咨询了业内人士。

　　南天房产总经理陈煜说：“可以预见，宁波100平方米以下的小面积二手房将会大受欢迎，尤其是中心城区老小区房龄相对较新、配套完善的小面积房子将会成为香饽饽。”

　　“这个政策对楼市来说，是一个非常大的利好消息。”宁波天时利房地产投资咨询有限公司总经理周萍说，“此前业内对降低落户面积有所预期，但政策力度这么大，有点出乎预料，可以预见该政策对楼市的促进作用会非常大。”

　　从购房需求上看，今后发生最大变化的将会是市场对小户型和老小区小面积户型的青睐。“目前，市区150万元以下的期房几乎没有了，200万元左右的商品房，对有落户需求的外来人口来说，只有少数能负担。随着《宁波市区户口迁移实施细则(试行)》的实施，‘社区旧一点、面积小一点’的房子会大受欢迎，尤其是面积偏小、配套成熟的房子有望在近期成为热门。”周萍说。

　　业内人士表示，此前受“100平方米的住房面积”和“45周岁以下”两大条件限制，100平方米左右的房子开发，几乎是奔着落户来的，以解决孩子的读书和父母的就医等城市居民待遇为主要出发点。如今有了实打实的政策支撑，消除了技术人才和新兴劳动力的后顾之忧，宁波经济产业的规划和发展将会迎来利好。“从长远看，宁波楼市的发展，人口和产业两者缺一不可，新户口迁移政策的实施，对提升人口基数，拉动房地产市场发展，都是大利好。”

    （房掌柜整理来源 中国宁波网 现代金报）