李宇嘉：2017年热点城市供求将回落 三四线楼市回暖

　　热点楼市在2016年10月紧缩以后，三四线楼市整体开始回暖。2015~ 2016年，热点城市房价暴涨，一线与三线城市房价比从2012年初的3.5倍上升到5.5倍，大城市置业门槛抬升，需求溢出到三四线城市。另外，近年来高铁四通八达，三四线城市与大城市之间互联互通，通勤成本降低，很多三四线城市进入大城市1~2小时生活圈辐射范围，大城市购房需求实现的半径不断向外延伸。

　　从春节前后楼市看，三大都市圈内三四线楼市表现稳定，少数热点城市有所回调，这一方面是前期上涨后盘整的结果，另一方面部分城市也出台了调控政策。

　　但同时，广东、福建和江苏等经济发达省份，或人口大省(湖南、湖北、安徽、广西(楼盘))内的一些三四线城市，近期楼市表现抢眼，成交量翻倍增长。这意味着辐射和溢出效应已从都市圈扩展到内地三四线城市。另外，2016年为“去库存”，各地出台很多刺激政策，如购房补贴或落户等，也激励成交增长。

　　随着互联网普及、城镇建设加快、高铁和公路等路网密布，农民消费观念和倾向也向城市靠拢，进城购房轰轰烈烈。目前，在内地多数乡村，进城购房已经成为农村居民结婚的必备要件，成为是否进入小康的象征。近日，住建部部长在新闻发布会上表示，2016年，有的城市农民工和农民买房占整个城市房产交易量的50%，有的县城70%的房子由农民买走。

　　2015~2016年，“去库存”全面铺开，三四线城市土地供应缩减。2016年4月，国土资源部发文要求停止库存过高城市的土地供应，同时棚改和保障房全面货币化。2016年，三四线城市新开工同比仅增5.5%，低于全国8.1%和40个大中城市12.1%的水平。

　　平安证券统计，以过去5年(2012~ 2016年)累计开工减累计销售作为在售库存，按照2016年销售规模计算，目前三四线楼市去化周期为1.46年，接近40个重点城市。2016年“去库存”贯穿全年，三四线楼市在售库存确实下降。

　　2017年，针对三四线城市的“去库存”战略和既有扶持政策未变。同时，管理层也明确提出，“去库存”要与城镇化、都市圈结合，疏导大城市需求到周边城市，推进三四线城市和大城市间基础设施互联互通。

　　另外，银行按揭投放向三四线城市转移，据调研，三四线城市按揭买房占比从2016年之前不足40%上升到50%。此外，新增供应存在周期，三四线楼市库存消耗还将继续。综上，三四线楼市将继续回升，这也是2017年全国楼市高位企稳的关键。

　　但是，由于中长期供应无弹性，二手房市场不发达，加上热点城市外溢效应很难持续，三四线楼市回升基础不扎实。目前，三四线楼市在售库存下降，但潜在库存仍在增加。据克尔瑞统计，2015年三四线城市在建未售量达19.28亿平方米，较2014年增长了2%，比2011年增加7.86亿平方米;在建量消化周期(在建未售量/近一年销售面积)为3.51年，仅比2014年末少了1.5个月。2012年，三四线楼市在建未售量占全国的55%，到2015年末已达到62%。