王小广：房地产调整不是短期波动 而是长期性的拐点

　　记者：2014年的房地产市场让人意料之外，这次房价下跌什么原因？

　　王小广：综合分析今年房地产市场调整的原因，主要有三个原因。第一，金融环境明显趋紧。新一届政府肯定不能走上届政府那种扩张的货币政策的老路，新一届政府去年已经定了调子，货币政策要稳。从朱镕基时代开始这十五六年都是宽松的政策，如果现在不改变这个政策，以后面临非常大的风险。虽然放松货币政策还能把房价推高一波，但是，继续采取宽松的货币政策，可能产生不可控的系统性风险。现在货币政策最多是微调，放松一点，不可能大放松。

货币供给增长放慢会导致利率上升。之前官方的名义利率低于实际利率。压低利率是为了鼓励投资，降低投资成本，提高投资收益。国有企业减轻负担。这是金融压抑理论所讲的标准政策，即通过政府管制，人为压低利率水平，而正在推行的利率市场化也会导致利率上升。这两方面结合，资金成本肯定是上升的。

　　宏观政策紧，内生的市场金融也紧，因此，房地产所面临的宽松环境开始发生根本性变化，而房地产是资金密集型产业，房地产泡沫的主要推手是货币过多，因此，房地产商自然感到困难。

　　第二，房价太高，刚性需求越来越少。房价高，大家不难理解，过去10来年，每地房价平均至少涨5倍，有的地方达10倍。房地产过剩，大家可能没有概念，可以查电表来统计，也可能数黑灯，这都是有效的方法，但为了推高房价，相关部门总是不愿意揭示真相。

　　第三，住房供给已严重过剩，过剩程度超过了钢铁、水泥等产品。

　　在国际上讲，100个居住，却有110套房子，即1.1:1时，住房就是明显过剩。当年日本泡沫经济破灭时就是1.1:1的样子，而我们现在达到什么程度呢？我估计至少是1.2:1，有的地方达到1.4:1，过剩程度很大，如果是1.4:1，那么50年也消化不掉，人口的拐点也要来的，城镇化也快到顶峰了(当然还有就是高房价下无城镇化).

　　房价高，又严重产能过剩，资金供给又不足，当然，住房销售就会明显下降，再引起房价下跌，房价下跌后，住房销售和投资又受到影响，因此，这次房地产调整是大级别的调整，不是短期现象，将会长期化，没有5年、10年的消化，中国的住房难以恢复正常。

　　在2013年的房价上涨中，主要是两股人推动，一部分有实力的投机需求，另一种是恐慌性的购房者，其实他们根本没有能力买房子，但受到鼓动，或者过去房地产发展的情况告诉他们，房价还会涨，赶快抢，带着强烈的投机心理购房，等价格涨起来再把房子卖了，这群人月供都可能付不起，这一人群是这次房价调整打击最大的人群。

　　记者：您认为京沪广等一线城市的泡沫比其他地方要大是吗？

　　王小广：北京虽然人口多，但是没有几个人买的起，外来流动人口中有文凭的收入还可以，农民工根本就没有购买力。刚毕业的年轻人也是买不起来房子。房价主要是投资性需求过旺而抬起来的，并不普通人的刚需推动，这就是泡沫。另外，从钱的流量和总量看，越大城市泡沫越大，社会上的过剩流动性主要是流向这些地区，北京投资量为100的话，资金供给可以达到200以上，过多的资金流入，就会泡沫化，这不是什么深奥的道理。而二三线，特别是四五线城市，钱流得少，特别是外部投资需求少，自然房地产泡沫小。在市场调整时，前者是既要挤价格泡沫，又要消化过剩产能，因此，一二级城市住房市场更不稳定，而三四线以来的城市一般没有价格泡沫破灭问题，主要是生产过剩(可能大于一二线)，卖不动，资金无法回笼，但投资者的风险较小。

　　记者：房价下跌最后会影响到实体经济怎么办？

　　王小广：救市的压力很大，越往后(泡沫越大)压力越大，但救市的风险也更大，这就得好好权衡，过去政府特别是地方政府是热衷于救市的，通常是调控不力，救市极卖力，原因很简单，土地财政依赖，救市是救自己。但这次不一样，救市不能再次吹大泡沫，泡沫越大，所需的过量资金会越大，风险也会陡然提高，因此，我认为，从地方政府的角度，救市是肯定的，但中央政府不会允许过去或采取大放松政策救市，只是适当放松，适度减缓市场调整的力量而不是反调整。另外，限购政策过去执行也有许多漏洞，何况限购的总城市数仅几家，大多数城市并不限购，因此，我认为，放松限购政策的作用有限。没有金融政策的大放松，这些都只能是缓冲之计，有心理稳定作用而已。必须接受房地产大调整这一现实，至少不要出现过猛的冲击而已。

　　我觉得，最好的办法是通新产业或新的增长点来逐步抵消房地产调整。如促进服务业发展，促进产业升级，通过棚户区改造，城市改造，加强长期的基础设施建设等来抵消房地产的调整，这一过程也是结构调整的过程。

　　记者：房地产泡沫的消化和新的产业的更替需要的过程有多久？

　　王小广：买涨不买跌，趋势已经形成，假如政策再反复再来一个不负责任的泡沫，可能会出大问题。因此，当务之策是顶住，避免大放松。政策调整多是微调，缓冲，这一判断如果成立的话，那么，房地产调整至少要5年以上，10年也有可能，但中间也不是一路下行，说不定，跌一波，又反弹一波，然后再跌，总体走一个长期下降通道，肯定有几个大调整，也有几次大反弹。估计今年、明年、后年这三年是中国最困难的三年，明年是最难的。

　　中小房地产商肯定要大量倒闭，大的开发商会拼命卖房子回收现金，一些逆市而行的，不注重风险防范的，也会淘汰掉。

　　要知道许多房地产商赚钱多并不是因为他们判断正确，没有宽松的货币政策房地产商是不可能赚那么多钱的。判断的错误必然会承担责任。许多房地产商是跟风，没有市场预测能力。统计数据显示，去年国企央企都是判断错误的，有些私营企业还好一点。去年好多央企认为习李2013年上台之后要搞投资扩张，完全想错了，一年下来发现不对头，今年就开始收缩。现在这种情况下还“做多”，抱着过去的心态，赌政策大放松，肯定是不行的，应赶快调整策略，多卖房，降价促销，回笼资金，以防资金链断裂。

　　记者：您如何看待“定向降准”的政策？符合您说的“缓一缓房地产”的政策吗？

　　王小广：现在采取的定向调控政策，还没轮到房地产，而且房地产的情况可能与整个经济不一样，主要是防止大房企倒闭，中小房企淘汰的影响要小，而经济稳定不一样，中小企业是就业主力军，是弱势的大多数，因此，成为定向降准的对象。对房地产政策调整，不外两类，一种是放松限购(但不能过度鼓励投机)，二是对总体货币政策进行微调，定向降准恐怕难以成立。

　　记者：房价下跌周期中，您觉得如何打理资金？

　　王小广：现在商业地产中风险最大的就是商铺、门面房，商铺最没有前途，现在都网购了，只有大型杂货超市还有人去，还有一些特色的小店会有生意。以后小型商场、中型商场都没有前途。现在银行的理财产品5、6%的利息很正常，而通胀目前都在3%以下，存银行拿现金是最合算的。而投资房子不仅收益不确定，而且风险很大，因为它流动性很差，房市下跌变现难，而且越跌越难。(王小广为经济学家、国家行政学院决策咨询部研究员)