施永青：内地房企面临考验 楼价合理化新一轮上升浪

自从改革开放以来，中国的经济增长，只有升得很快与升得没有这么快的区别，从未出现掉头回落的情况，连带房地产市场也有类似的表现。在这段时间内，内地的楼价亦是升完又升，有时升得过分了，亦只是稍微调整一下，然后在高位横行一段时间，等经济增长追上来，把过高的楼价逐步合理化，然后又展开新一轮的上升浪。

持续多年的大好形势，令内地的房地产开发商对市场的周期性失去了警惕，以为困难只是暂时的，很快就会雨过天晴，所以他们大都没有为冬天的到来做好准备。

由于对前景充满乐观，他们的借贷比例都很高。香港的地产商一般只借三成左右，但内地的房企，借七成已算是正常了，借超过百分之一百的也不少。

当资产价格上升的时候，他们的借贷比例会自动下降，他们不觉得风险很大；但当资产价格回落的时候，他们的借贷比例就会自动上升，足以导致银行不愿把债务续期，或者要求收更高的利息，因而令他们的资金链出现问题。

再者，由于这个行业长期好景，加入竞争的人很多。一些原先不是从事这个行业的企业，亦陆续加入这个行业。竞争激烈令这个行业的利润率愈来愈低，百分之十多一点已有人肯做。所以，市场上经常会出现「面粉贵过面包」的高价地。

这样的经营情况，是经不起楼价回落的。因为如果只有百分之十的利润的话，楼价一跌就会蚀入肉。至于较近期投得的高价地，更可能血本无归。

现时，二三线城市供过于求的情况已明显暴露。除了刚需的钱还会入市外，投资者一定避而远之。但单凭刚需是没法消化现时这么庞大的供应量的。这种形势，一些龙头地产商自己也已觉察，之前万科的副总裁毛大庆，就对此表示忧虑。

万科是内房的龙头大哥。之前为了保持领导者的地位，连二三线城市的业务也不放过。其他欲与万科逐鹿的开发商，亦先后一一落水。因此，如果二三线城市的形势逆转，大部分大地产商都难幸免。届时，一手市场的气氛亦可能受拖累。

现时，头脑清醒的地产商已意识到危机正在逼近，已开始部署战略退却。他们知道，在二线城市应尽快减价清货，即使蒙受一定的亏损，也要及早离场。否则，资金就可能被套死，以后得长期背着这个包袱。

因此，即使一线城市的市况仍企得住，地产公司的业绩亦会受到二三线城市的拖累，令他们的资金链处于紧张状态。我预期内地房企的盈利能力，会在2014年大幅倒退。一些实力不够的公司，可能连生存也受到威胁。