宁波新房市场低价跑量 商品住宅量价同比大减近四成

    量升价跌，这是对今年前10个月市区商品住宅成交的概括。

　　综合权威方面的统计数据，2014年1—10月份，宁波市六区商品住宅成交22408套，同比去年增加4537套，增幅达25.4%。价格方面，今年前10月市区商品住宅成交均价为13002元/平方米，同比去年前10月下跌了1052元/平方米，跌幅7.5%。

　　在被视为楼市“晴雨表”的二手房市，成交量出现了高达四成的跌幅。数据显示，今年前10个月，市六区二手住宅成交16660套，同比大减10937套，跌幅39.6%。

　　数据反差的背后，是2014年跌宕起伏的楼市风云。在持续堆高的库存压力下，开发商“以价换量”步伐在今年迈得更为彻底与坚决，“跳水”区域从郊区向市中心蔓延。新房市场的低价跑量，一方面消化了大量的有效需求，同时也让二手住房价格“倒挂”现象愈发明显，继而直接导致其成交量的大降。

　　商品住宅

　　同比大增25%，全年有望创近5年新高

　　综合市房地产交易中心统计数据显示，2014年1—10月，宁波市六区商品住宅成交22408套，同比2013年前10月增长4537套，增幅25.4%

　　从前10个月的成交量看，今年全年商品住宅成交量有望超过去年，成为近5年以来的新高。

　　数据显示，2013年全年，市六区商品住宅总成交25466套，而今年前10月成交量与其差距为3058套。按照目前的成交节奏（11月以来市六区商品住宅日均成交130套左右），全年成交量超过2013年、创下自2009年以来的成交新高几无悬念。余下的看点是：能否超越2009年的32202套，成为史上新高？

　　从各月情况看，前10个月成交量最高的是10月份，达4123套。这个成交水平，也创下了2004年开始有统计数据以来的月度最高点；其次为8月份的3967套、9月份的2922套。数据显示，今年8月至10月的成交相比去年同期增幅超70%。

　　在此前的1—7月，各月成交量都处于同比低位运行的态势，“跳水”楼盘对月度成交产生明显提升作用。诸如5月份的奥克斯盛世缔壹城，6月份的前程藏珑、中海国际社区、中海雍城世家，7月份的晴园三期等等，都直接提振着月度成交。

　　7月底，市住建委发布消息，宣布除购买老三区套型在90方以下商品住房之外，不再限购；8月底，限购全面取消；9月月底，央行、银监发文放松首套房认定，实质性取消限贷。在政策效应与持续的“以价换量”步伐下，楼市成交出现了激增。

　　其中，8月成交飙升，很大一部分是由于先前线下成交随限购放开“浮出水面”，之后的9月成交下滑也就不难理解；而随着9月底房贷政策的大松绑，对买方心理产生明显冲击，恐涨心理加上开发商的持续促销（诸如新外滩1号、银亿东岸等），使得10月份成交量达到史上新高。

　　从目前态势看，市场成交氛围较10月份有所趋淡，但日均依然保持130套左右的成交量。同时，大部分开发商继续理性低开，“以价换量”依然是市场主题，成交量有望稳步运行。

　　二手住房

　　新房市场分流严重，量价同比大减近四成

　　与商品住宅成交大增相对应的是，二手房市在2014年遭遇冷市。数据显示，今年前10月，市六区二手住宅成交16660套，同比大减10937套，跌幅39.6%。

　　出现如此大的跌幅，主要有两方面原因。一是2013年成交量之高，除市场因素外还事出有因———其3—4月份达12768套的成交量，与当时“新国五条”要求对出售自有住房征收20%个人所得税的政策直接相关。前10个月中如都扣除3—4月成交量再来同比，今年成交量下降浮动则在10%左右。

　　另一方面，新房市场供应充足，“跳水”此起彼伏，使得二手房市的价格“倒挂”现象愈发突出，这直接分流了大量二手房市的有效需求。在此形势下，二手房中介也纷纷转型，新房销售也成为其重要业务。

　　从月度成交看，7月底以来政策的变化对二手房成交也起到了积极作用。此前月度成交多在一千六七百套上下浮动，8月则增至1928套，在老三区90方以下住宅也取消限购的9月，成交量则突破2000套。

　　价格方面，1—10月二手住房成交均价呈逐月走低态势。1月成交均价为10250元/平方米，这也是前10月唯一过万元的月份；至9月份跌至谷底，为8553元/平方米。前10个月二手住房成交均价为9220元/平方米，较2013年成交均价14665元/平方米下降了5445元/平方米，跌幅达37%。

　　成交价格

　　下跌千元，跌幅创新高

　　综合中国指数研究院发布的百城房价指数分析，2014年1—10月，宁波市六区商品住宅成交均价为13002元/平方米，同比2013年1—10月成交均价下跌了1052元/平方米，跌幅达7.49%，为近几年来最大跌幅。