秦虹：全国房地产市场差异非常大

    “全国房地产市场差异非常大，比如在河南调研时郑州市房管局局长就告诉我，今年上半年郑州市核心区的商品房成交并不理想，负增长10%左右，但郑州核心区之外的区域商品房成交面积同比增长了44%。”住建部政策研究中心主任秦虹昨天在由万科、新世界、北京住总等多家开发商联合举办的“北京中央别墅区新十年区域发展论坛”上如是说，今年上半年房地产行业不仅全国分化明显，就连同一个城市的不同区域差异也特别大。

　　秦虹也进一步解释，与以往全国房地产行业一线城市与二、三线城市的分化不同，今年上半年的二、三线城市的房地产市场在进行分化，同一个城市的不同区域也在分化。秦虹以6月份在安徽的调研结果举例说，安徽省绝大多数城市都是三、四线城市，但是皖北房地产形势一片好，皖南则一片差，皖北房地产最好的城市商品房成交量同比增长了48%，而皖南的马鞍山、铜陵、芜湖等市的商品房销售都是负增长10%左右。

　　“今年的房地产市场，已经很难用好与坏来进行衡量了，只能描述为分化，各地差异都非常大。”秦虹说，不过其在对接下来房地产走势判断时则认为，下半年全国房地产市场的总体情况应该会好于上半年，秦虹在会上也对该判断给出了五个依据。

　　首先，秦虹分析，去年上半年房地产市场增长基数非常高，最高时商品房销售面积增长速度达到46%，是有房地产史以来第二高增长高年，仅次于2009年增速曾经达到的49%，实际上今年上半年房地产销售面积总量也是房地产市场发展以来的第二个高年，因此也不能判定今年上半年房地产市场的低迷和萧条。“而去年房地产市场是前高后低，去年下半年增长放缓，也就决定了在基数上今年下半年的房地产市场将好于今年上半年，这是一个技术上的判断。”秦虹说。

　　秦虹认为今年上半年房地产市场的成交不尽如人意，一个很重要的原因，就是个贷今年上半年收得非常紧，不但成本提高，贷款利率普遍上涨10%、15%，最高的还上升30%，额度也明显收缩了，很多开发商房子卖出去5、6个月，都拿不到贷款。甚至还有购房者因为签了合同4、5个月却拿不到贷款，都开始退房了。“下半年个贷的环境将好于上半年，这对下半年房地产市场的影响也将好于上半年。”

　　“现在开发商整体的资金状况是偏紧的，尤其是中等企业因为资金问题而施行的价格策略，对带动销售还是非常有帮助的。新盘入市的价格也不会定得太高，价格策略是有效的。”秦虹表示，开发商普遍实施的价格策略将会奏效。

　　秦虹分析下半年房地产市场供应量的上升，也会带动销售。“为什么判断下半年供应量会增加呢？缘于去年新开工情况的增长非常好。今年下半年陆续上市的项目也就会增多。我始终认为供给能够带动销售。今年下半年的供应量要大于今年上半年，不一定就卖不出去房，反而可能会创造一些需求和带动销售，因为购房者的选择多了。”

　　“我不想对地方政府的房地产市场调整是对还是不对、是好还是不好作出评价，我只是客观地认为地方政府的这些调整政策实际上、客观上是为购房者提供了更加宽松的购房环境。”秦红说，“这就是客观上这些政策将会起到的作用。很多人认为地方政府即使放限购、出政策，也不会有人买房。但是，我不认同。”

　　北京房地产协会秘书长陈志则认为，今年上半年北京房地产市场行情并不理想，已经是众所周知，而且在数据上也已经多有体现。

　　“房地产投资虽然达到1500亿，看似有9.1%的增长，但是这些增长是由于新开工中的土地购置费27%的上涨带来的。”陈志指出，实际上今年上半年北京房地产市场的新开工是在下降的，而上半年的投资增长也是没有建安投资的支撑，“所以今年上半年北京房地产投资情况并不能反映市场的真实情况。”

　　“此外，北京市场的销售情况不好。今年7月份北京市场商品房部分的销售数据是4645套，其中还有1500多套的自住房，而6000多套的新建住宅成交中还有1700多套是保障房。扣除这些部分，7月份实际成交的纯商品房只有2800多套。”陈志罗列数据计算，“再加上今年上半年24000套的成交量，今年1—7月份北京市场完成成交的纯商品房只有27000套左右，在绝对量上也是非常低。”

　　不过，根据秦虹的分析，在接下来的下半年，全国房地产市场将逐渐趋于回暖。