董藩：房地产仍然是中国最值得投资的行业

    “房地产仍然是中国最值得投资的行业。”董藩步入舞台中央，延续他一直以来“语不惊人死不休”的风格。在董藩看来，中国房地产行业发展空间依然很大，对于房价，董藩直言：“中国房地产房价的上升过程还远没有结束”。

　　8月17日晚，在石家庄天山九峯样板示范区开放活动上，北京师范大学房地产研究中心主任、北京房地产学会副会长董藩作为特邀嘉宾现场解读豪宅市场。

　　20分钟预设时间，董藩来回踱步，现场舞台随即变为演讲台，他言语利索，每一个观点落地有声。简短介绍之后，董藩随即抛出自己的首个观点：“目前投资市场上，房地产行业依旧是‘稳赚不赔’的‘买卖’。”他认为，相比其他投资渠道，房地产投资的风险系数依然很低。有此论断的依据则是中国房地产行业，尤其是住宅市场的需求量还在不断提升。

　　“普通民众对住宅的需求不仅体现在量上，对住宅条件的需求也在不断演变。”董藩“现场说法”：八九十年代，大家的关注点是房子的面积，然后逐渐过渡到住宅功能上，比如独立卫生间、独立厨房等个性需求，接着是房屋的建筑质量，最后小区的配套以及周围的商业配套成为关注中心，如今大的环境、大的景观已经成为人们比较看重的方面。“人们已经意识到环境局部的改变对生活品质提升的意义。”

　　话锋一转，董藩似乎已猜中在场听众关于住宅已过剩的听闻，随后切入话题说道：“对于网络盛传的中国老龄化社会将导致大量房子产生过剩，而促使房价下行，这个观点严重错误”。他解释道，家庭的人口变化存在不确定性，其演变是在一个不确定的长时间段内，而非一个特定的时间点上。在历史的发展历程中，世界上也没有任何一个国家的房价下行是因为人口老龄化的原因，日本、香港都是另有它因。

　　谈及中国房地产业的未来发展，董藩现场预判：“空间还很大。”他以石家庄三年大变样为例，说道：“石家庄一部分城中村、老旧小区、棚户区在这期间改造，而整体改造还不彻底，很多小区都会在几年后，面临功能上、配套上的落后，将逐渐被拆除、升级。由此可见，大拆大建将是房地产业持续发展的第一动力。”

　　其次，他指出中国整体人口总量还在增加，未来将再增加1到2亿。而随着户籍制度的改革，将促使更多的人涌入城市，这部分人也将成为房地产业的主要支撑。

　　“城镇化进程的不断推进也是一大因素，目前官方公布的中国城镇化已达到52%到53%，这数据是假的，里边的统计存在严重的问题。”董藩现场直言。对该“不实”数据董藩解读道：“该数据将城市外来务工人口也算作城市人口，这种算法有严重问题。现实来看，城市外来务工人员大部分并没有住宅，他们被就业吸收、消费吸收，唯独未被房地产业吸收。这部分城市外来务工人员对住宅的需求以及租赁需求也是房地产行业发展的一大动力。”

　　20分钟的预设时间已超出，董藩言犹未尽，最后将观点归纳：“房地产需求在原则上只扩大不缩小，而中国房价走势，上涨才是常态。”