第三季度房企保持盈利势头 领头羊开始尝试新兴领域

第三季度内地房地产市场依然延续上半年的增长态势，一改以往“增收不增利”的困境，房企净利增幅普遍快于销售增长。Wind数据显示，截至10月31日，沪深两市披露2017年三季报的上市房企有72家，其中63家实现盈利，占比为87.5%。

  营业收入472.9亿元，归属上市公司股东的净利润37.9亿元，同比分别增长11.9%和30.1%。这份由万科发布于10月26日的2017年第三季度报告显示，万科今年前九个月业绩已超过去年全年的3647.7亿元。

  与万科的业绩一样，恒大、碧桂园与万科组成的TOP3阵营第三季度以更快的速度拉大与之后房企的距离。前10月，碧桂园、万科和恒大的销售业绩分别为4841.7亿、4352.2亿、4208.2亿元，均首次超过4000亿元，创造历史纪录。三者之和也超过13000千亿元，接近融创、保利、中海等其他9个进入千亿阵营房企销售业绩之和。

  分化正在加剧，从房企前三季度销售情况也能看出行业急剧洗牌的现状。克而瑞房地产研究中心数据显示，截至2017年三季度末，包括A股和H股在内，已有11家房企销售规模突破千亿元。碧桂园、万科与恒大之后，保利、融创、绿地预计年内有望迈入3000亿元阵营;中海、龙湖、金地、华夏幸福(600340)、华润的销售规模均已超千亿元;绿城、招商蛇口、新城控股、旭辉有望在今年实现千亿元规模的跨越。

  不过前三季度良好的市场表示能否继续维持尚不得知。仅从一线城市来看，第四季度首月上海新房成交24.52万平方米，不足去年同期的三成;北京10月成交面积不足20万平方米，同比下跌72.3%。“重点城市成交继续回落，与此同时信贷压力继续显现，二手房量价调整强化，建议关注分化的机会。”中信建投分析师陈慎称。

  销售之快与土地之重

  按提高后的5000亿元目标计算，碧桂园今年平均月销售约475亿元，只需在接下来的一个季度每月完成239.43亿元即可实现全年目标。

  保持如此之快的增长速度碧桂园的存货规模自然不会少。记者查阅碧桂园资料发现，集团今年上半年存货规模上升至近3800亿元，较之去年，同比增加了近90%。

  从存货到现金，一向以快周转模式著称的碧桂园曾要求所有项目争取拿地后迅速开工和销售，尽量将开发周期缩短至8个月左右。今年9月底碧桂园曾邀请多家媒体参观其东莞某项目，宣传引入的一个可缩短项目开发周期，同时减少成本的建筑施工体系。

  当时出席活动的碧桂园总裁莫斌表示，该体系的引入可将整体建造周期缩短至6-8个月，这将使得碧桂园实现从拿地、开工到销售、交付更快的周转，且未来会在集团所有项目推广。

  值得一提的是，在莫斌此次活动讲话中曾提到了一句：“今年我们全年的目标是5000亿，我相信不但能完成，而且能完成得更多。”无疑这将是碧桂园继续扩充粮草，继而变现为更大规模的号角。在此要求之下，无论从销售还是拿地上，碧桂园在三季度之后还将面临压力。

  恒大地产与碧桂园保持着相似的步调，而在土地储备上更为突出。在今年上半年恒大地产的土地储备已经达到2.76亿平方米，成为内地土地储备最多的开发商，不过其在第三季度丝毫没有“收手”打算。其中9月20日一天恒大就以25.56亿元的底价拿下句容市当日出让的16幅地块。

  在“领头羊”的带领下，三季度内地房企普遍为自家土地储备加仓。一份易居研究院监测的30家 A 股房企的报告显示，截至2017年9月，30 家A 股上市房企土地储备面积环比增长6%，同比增长34%。

  中国房地产报记者注意到，第三季度经历亏损的房企理由多是因“交房项目结转收入减少”而业绩下滑。对此，分析认为，大中房企加速拿地也影响了中小房企的拿地能力，而拿地量也决定着后续库存规模少以及结转收入的减少。“虽然土地储备量的膨胀可能会导致负债短期内的增长，但是在市场相对稳定且三四线城市依旧看好的条件下这依然是只赚不赔的买卖”，该分析人士认为。

  新兴市场的机会

  市场表象虽好但在宏观政策加码之下风险犹存，在不断充实土地储备的同时一些房企正在关注一些新兴投资领域以分散风险。

  其中标准普尔在11月2日发布的报告注意到，虽然万科今年拿地规模为内地房企第二，但同时其非房地产开发领域正在同步进行激进的拿地和投资。

  在住宅之外的新兴市场布局上，万科步伐显然更为积极。万科董事会主席、首席执行官郁亮把物流、商业地产两项业务视作除房地产开发之外，最重点的业务。今年7月，万科参与收购普洛斯，整体收购价格约达790亿元人民币，其中万科出资额约为169亿元，这成就了亚洲历史上最大一单私募股权并购。除了股权吃进普洛斯外，万科第三季度自身新获取项目14个。

  而商业地产方面，10月，万科旗下商业开发与运营平台印力发起设立首个CMBS(商业地产抵押贷款资产证券化)产品“中金—印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划”。

  此外，截至9月底，万科的长租公寓业务“泊寓”已覆盖24个一二线城市，累计开业82个项目，开业约2.4万间。