【掌柜日报】房企掀起新一轮海外发债潮 预计发行超30亿美元

房地产融资环境再度收紧，让深负债务压力的房企纷纷选择更高成本海外融资，但融资成本已经比肩国内信托融资。据不完全统计，截至6月20日，已经有10余家房企发行及拟发行海外债，预计发行规模将超30亿美元。

6月13日，正荣地产（6158.HK）宣布发行2亿美元的优先永续资本证券。该公司将发行本金总额为2亿美元的优先永续资本证券，初步分派率每年10.25%。

不仅是正荣地产，就在最近一段时间，包括蓝光发展（600466.SH）、中南建设（000961.SZ）、新湖中宝（600208.SH）、华南城（1668.HK）、融信中国（3301.HK）纷纷宣布其美元债发行完成。  

　　今年5月，房企境内融资环境出现收紧。克而瑞地产研究中心分析师房玲认为，这主要由于此前部分房企加大投资力度、土地市场较为火热、部分地价涨幅过快，因而城市出现政策预警，在融资层面出台了一定的限制措施。

　　在此背景下，5月企业发债规模大幅缩水，克而瑞机构监测的85家典型房企境内外发债总量210.6亿元，环比下降73.1%，为2017年3月以来的最低值。其中，境外债发行量为74亿元，环比下降87%；境内债发行量为136.4亿元，环比下降37%。当月85家典型房企的融资总额为508.16亿元，环比下降54.3%，同比下降40.8%。

　　今年以来，房企海外融资成本最高利率达到15.5%，为当代置业（1107.HK）发行的海外债。此外，中国恒大（3333.HK）、融信中国分别发行超过10%利率的海外债。

克而瑞研究中心分析认为，虽然海外债拥有较高利率，且与境内债的融资成本的差距在不断的拉大。但对于房企而言，目前如何融到资金维持自身发展才是重中之重，在此背景下房企不得不舍近求远，与海外进行发债。

而上述融资人士则认为，发美元债其实还是很多风险，怎么把钱从境外转回境内是问题之一，现在外汇对地产行业管制严格。很多公司会采取外存内贷的方式，即境外开存单境内银行放款，那么将会重复计入地产公司负债。

另外值得注意的是，5月份房企的海外债加权利率已达为9.8%，占总发债规模的35%。相信随着6月份房企发行境外债规模占比及融资利率的双重走高，6月房企的整体融资成本也将出现一个较大的增幅。

克而瑞研究中心表示，境外债虽然具有较高融资利率，但在境内融资不断收紧的当下，发行海外债仍是维持规模增长的必要途径。由此来看，未来如何在融资渠道上寻求进一步的突破，如何有效地降杠杆、降负债，将会是未来房企们进一步发展的主要挑战。

　　业内预计，今年下半年房地产信贷政策或继续收紧。在境内融资不断收紧的当下，房企发行海外债仍是维持规模增长的必要途径。房玲指出，“未来如何在融资渠道上寻求突破，有效地降杠杆、降负债，将是房企们面临的主要挑战。”

（文章整理自经济参考报、上海证券报、克而瑞地产研究）