回顾2018年无锡房地产市场 八大关键词读懂这一年

2018年，一边叫凉凉，一边要活下去。这一年，地产人有一点慌忙，购房者有一点恍惚。在这一年里，公积金新政减轻了购房者压力、一路上涨的房价迎来了“跳水”、二手房开始“过冬”、土地市场也降温了、银行房贷利率仍步步收紧、无锡城市建设利好不断……掌柜君盘点影响2018年无锡楼市的八大关键词，带你读懂无锡地产圈的这一年。

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　　关键词一：公积金新政——夫妻最高贷80万

　　事件回顾：2018年6月29日，公积金新政出台，要求从7月1日起，首次使用公积金贷款，贷款人本人或贷款人及配偶符合贷款条件的，个人最高贷50万，夫妻最高贷80万。

　　掌柜点评：此次公积金新政给无锡楼市和购房者带来了不少冲击。对购房者来说，最大的影响是提高了首次使用公积金的贷款额度，如果按年限30年贷款80万计算，80万的纯公积金贷款相较纯商贷月供少还1129元，大大减轻了购房压力;对无锡楼市而言，对支持合理的自住型、改善型住房需求，稳定市场预期和房价有利。这个公积金新政还是蛮给力的。

　　关键词二：银行房贷利率仍收紧——普遍上浮20-25%

　　事件回顾：2018年，无锡购房首付和房贷利率仍逐步收紧。据房掌柜调查了解，就新房首次购房房贷利率而言，年初，上浮10%是主流;年底，普遍上浮20-25%，期间利率居高不下，且越来越紧。二套房方面，普遍上浮20-25%。

　　首付方面，首次购房首付比例4成是主流，农业银行、交通银行等个别银行最低为3成，但须看客户资质;二套房4-5成。(各楼盘案场方面对首付有不同的要求，银行也会看合作楼盘和备案情况有不同的首付要求。)

　　掌柜点评：随着楼市调控的深入，各银行原有的房贷利率优惠已经绝迹，且不断上浮，甚至最高上浮30%，这对于一般的刚性需求者来说，无形中增加了购房压力。

　　关键词三：房价“跳水”——部分楼盘降价

　　事件回顾：和2017年一言不合房价就上涨的状态相比，2018年无锡房价“跳水”。从下半年开始，无锡一路上涨的房价开始松动，尤其从9月开始，房价开始“跳水”。个别房企开始降价，售楼处的案场来访量也大大降低，少量楼盘大幅降价，部分楼盘小幅降价。如中锐星公元、无锡科技城、天一玖著、保利融侨·时光印象等多盘均调低了价格;新吴区某盘更是从16000元/㎡左右降价至14500元/㎡，更有购房者单价12000元/㎡买到了该盘……

　　掌柜点评：房子降价了，购房者也开始彷徨观望了，对均价15000元/㎡以上房源的考虑周期明显变长，毕竟老百姓的钱不是大风刮来的!

　　关键词四：二手房过“冬”——年底成交量较年中减少近两千套

　　事件回顾：新房出售不尽人意，下半年开始，二手房同样成交情况不好。无锡市房屋交易管理中心数据显示：下半年开始，二手房成交量持续下降。7、8月份虽逐步下滑，但成交量徘徊在5500套左右;9月开始，成交量下降至4193套，至11月份仅成交了3789套。对比年中的成交量，减少了近两千套。

　　掌柜点评：二手房市场交易惨淡，购房者处于观望期，中介慌了。房掌柜从大众房产了解到，下半年开始，进店来访的客户明显急剧下降，热门区域房龄新一点的二手房房东报价普遍坚挺，但有价无市成交周期拉长，而成交的大头主要来自于安置房和房龄相对比较老的小户型。

　　关键词五：土地市场降温——四季度每宗地底价成交

　　事件回顾：2018年的无锡土地市场，以成交51宗地、吸金348.69亿的成绩收官。回顾这一年，土地市场冷热不均，前三季度，土拍热度尚可，从第四季度开始，土地市场明显降温，基本上每宗地挂出仅有1家房企报名参拍，均底价成交，还有3宗终止挂牌的地块。并且，今年挂出的地块起始楼面价整体比去年低，起始地价也低。

掌柜点评：土地市场一向与房地产市场福祸相依。与前两年火爆的土地市场不同，今年土拍已不是“香饽饽”了。一方面，今年房企拿地比较谨慎理性，土拍没有出现像去年那样多家房企争抢竞拍火热的场景;另一方面，也有不少房企拿地选择合作开发来规避风险;此外，还有房企另辟蹊径，通过收购合作、签约棚户区改造等多元化方式增加土地储备。

　　关键词六：房企改变销售方式——低首付、特价房等策略齐上阵

　　事件回顾：2018年房企降价比较狠，很多楼盘在下半年调整了销售策略，购房优惠、低首付、特价房、打折促销、工抵房等多种方式齐上阵，如天一玖著推出十多套工抵特惠房源、保利融侨·时光印象推出“一成首付”、某盘一个月总价降价了30万……此外，购房者接到推销楼盘的电话频繁了……

　　掌柜点评：今年以来，在各种政策的重压下，房企卖房确实有点费劲，特别是无锡高端改善市场2万以上价位的楼盘，相比前两年卖的没有那么理想，甚至卖不动。同时，去年拍出的高价地基本在今年集中入市，面对竞争和现金流等压力，房企不得不使出浑身解数来回笼资金，迫于压力，就有不少房企调整楼盘售价，到了年底各大房企为了冲刺销量，也只能不断的推出优惠，通过促销手段抢占市场。而这个时候，购房者就可以“捡漏”了。

　　关键词七：房企布局方式——多补仓梁溪区和滨湖区

　　事件回顾：相比去年，今年房企的布局也有所改变。从拿地来说，今年锡山仅出让了4宗含住宅地块，大头出在梁溪区和滨湖区，如万科在梁溪和滨湖都拿了地，龙湖则于滨湖和惠山补仓3宗地;从卖房来说，锡东在售的房源较少，且断断续续的供应，美的公园天下和万业·观山泓郡在售，红豆·香江豪庭6月加推了新房源，百和国际花园一期已售罄，建发·玖里湾下半年的9月才首开;新吴区的房源可选择性更少，长江北路上仅有万科·金域缇香的128套房源，这还是年底才推出的，江溪版块也只有富力城等几个楼盘在售，稍远的便只能选择宝龙世家、正大万物城，及太科园、硕放和鸿山等区域的楼盘。

　　掌柜点评：目前，锡山、新吴和惠山区依然是刚需刚改大区，对比梁溪区和滨湖区，房价并不是很高，虽然近年来区域地价上升不少，但购房者对这几个区的房价接受度没有梁溪区和滨湖区高，如同等价格的楼盘位于梁溪区和滨湖区，购房者可能会更倾向于选择这两个区域，因此房企做改善型产品选择补仓梁溪区和滨湖区或能发展的更好。

　　关键词八：无锡城建大发展——交通、教育、配套等利好规划

　　事件回顾：2018年，无锡城建得到了“量的扩充”和“质的提升”。学校方面，太湖新城初中、城际惠山站区配套学校、太科园配套幼儿园、下甸桥实验中学等学校都有了新规划新进展，南京信息工程大学滨江学院无锡校区也已开校招生;交通方面，锡澄城际轨道S1线一期8站点站名公布、地铁1号线南延线全线实现“长轨通”、地铁4号线一期/二期也均有新动态、苏南沿江铁路正式开工、太湖隧道主体结构施工、无锡火车站南北广场互通、江海西路快速化改造工程洛社新开河至钱皋路段高架通车、“8线+1支线”地铁线网规模规划公布等;配套方面，无锡市少年宫新宫正式启用、瑞金医院新瑞医院无锡分院开业、锡山人民医院新院区投入运行、总投资300亿元的无锡华侨城古运河大型文化旅游综合项目签约、及梁溪区重点棚改项目签约等。

　　“8线+1支线”地铁线网规模

　　掌柜点评：2018年，无锡有一大波利好城建，包括交通、教育、配套、规划、便民等，随着各工程项目的火热开工，未来各区域的价值也将大幅提升。且继2017年无锡GDP迈入“万亿俱乐部”后，2018年全市财政一般公共预算收入又破千亿，超额完成年初人代会目标，同时，无锡成为全省第3个一般公共预算收入总量超千亿元的地级市，潜力不可估量。未来，随着各项城建配套设施的投入运营，无锡会发展的越来越好。