楼市趋于理性 商品房空置率在所有住房类型中居第一

      针对备受关注的住房空置率，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁今日发布的《2017中国城镇住房空置分析》报告(以下简称“报告”)显示，2017年，二线城市、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%，远超一线城市的16.8%。

      报告将空置住房定义为在调查时无人居住的住房，它包括两类：一是仅有一套住房的家庭因外出务工等原因而空置的自有住房，二是多套房家庭持有的、既未自己居住也未出租的住房(包括正在装修的房屋或期房)。报告指出，2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。2017年全国城镇地区有6500万套空置住房。

      报告认为，空置率的区域差异表现在：当前我国二线和三线城市住房空置情况更为严峻，空置率明显高于一线城市。2017年，二线城市、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%，远超一线城市的16.8%。数据同时显示，商品房的空置率在所有住房类型中位居第一，且呈持续上升趋势，达26.6%。

      报告发现，家庭投资风险偏好、收入水平、有无家族企业、是否参加住房公积金、成员是否受雇于公共部门、家庭成员有无成年未婚男性等特征，都是影响家庭是否持有空置住房的可能因素。此外在宏观影响因素方面，空置住房与城镇化率、区位房价也有一定相关性。

      报告指出，从国际比较上看，中国住房空置率仍然处于较高水平，仅低于西班牙、意大利等少数国家，高于大多数国家。目前，我国住房实际空置率水平已远高于自然空置率的标准，尤其是二三线城市明显偏离自然空置率。

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      今年以来，在中央“房住不炒”定位和因城施策、分类调控精神指导下，各地政策持续加码，年内累计各项调控政策多达450余次，成为历史上房地产调控最密集的一年。正是在这一从严调控的背景下，全国楼市经历了从局部过热到整体降温的过程，市场预期出现了积极变化，房价、销售、投资、地价等多项房地产指标均明显降温，调控取得了阶段性成果。

      不过，在楼市深度调整期，特别是国内经济下行压力加大的背景下，有关楼市调控放松的传闻也此起彼伏，明年调控政策和市场走向备受关注。对此，接受记者采访的业内人士认为，从中央经济工作会议的表述来看，房地产调控的政策思路没有改变，再次强调“房住不炒”的定位，意味着抑制非理性的投资、投机需求的“主体性”政策仍然具有连续性和稳定性，与此同时，在因城施策、分类指导的调控策略指导下，将赋予地方政府更多的调控自主权，也把城市楼市稳定的主体责任真正落实到地方。

      业内人士还指出，当前楼市面临行政调控弊端逐渐凸显的问题，建议政府应当管好预期、完善调控和加快改革三策并举协同推进。

      市场：

      从局部过热到整体降温

      上半年，多地楼市调控政策不断收紧，部分前期调控彻底或经历多轮加码的城市市场降温明显，但仍有部分城市出现过热苗头，“抢房大战”不断上演。如成都某楼盘数万人抢购千套房，杭州（楼盘）某楼盘近3000人抢不到200套房，甚至还有98岁老奶奶参与摇号的现象，同时，也出现了部分开发商暗箱操作、收茶水费、炒卖房号、捆绑搭售等违规行为。因对房价上涨仍有预期，重庆（楼盘）、西安（楼盘）、武汉（楼盘）、南京（楼盘）等“抢人”的热门二线城市以及丹东（楼盘）、粤港澳大湾区、海南（楼盘）等因政策预期带来房价上涨预期的地区，房价涨幅比较大，投机炒作抬头。国家统计局6月公布的5月70城房价数据环比涨幅仍进一步扩大，市场没有出现明显降温，摇号抢房背后的市场乱象屡禁不止，调控压力继续增大。

      继住建部在5月份约谈了西安、海口、三亚（楼盘）、成都、太原（楼盘）等12个城市，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并对进一步做好房地产调控工作提出6大具体措施后，6月底住建部等七部门决定在30城联合开展治理房地产市场乱象专项行动，严打投机炒房、稳定市场秩序。随后，西安、杭州、长沙（楼盘）等地相继出台限购方面的“堵漏”措施，暂停了企业在限购区域购房，长沙也对此前人才落户购房政策“打补丁”，要求不受购房限制的人才至少博士、正高职称以上……数十个省市相继采取行动，楼市调控进入“反炒房”新阶段。

      市场预期真正开始转变是在7月31日中央政治局会议强调下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨之后，从8月开始，全国多数地区市场观望情绪增强，投资投机热情下降，再加上8月17日住建部又约谈了海口、三亚、烟台（楼盘）等5个城市，再次强调“房住不炒”，9月后市场形势逆转，进入下行通道。在龙头房企万科喊出“活下去”的口号后，更多房企市场预期发生改变，打折促销及降价的项目开始增多，售楼处遭业主“维权”事件也不断上演，个别楼盘遭到了打砸售楼处、拉横幅“维权”、甚至要求退房等较为激烈的行为，市场“秋凉”感受明显。与此同时，国务院关于货币化棚改政策的调整，对二三四线城市房地产热起到了加速降温的作用。10月底，新华社、人民日报等央媒集体发声“调控不放松，不能半途而废”，令部分开发商和住房投资者对于调控政策放松的预期落空。

      国家统计局12月公布的数据显示，11月，全国商品房销售面积连续3个月同比下跌，且降幅扩大，市场预期明显转变，消费者观望情绪较浓；17个热点城市二手房价环比下跌，这是最近4年来首次出现连续2个月超过10个热点城市二手房价格下调，其中一线城市二手房价连续3个月环比下跌。与此同时，全国房地产开发投资累计同比增速降至全年最低值，全国300城市土地流拍数量创新高、土地平均溢价率创新低，多个指标均显示全国房地产市场整体降温。