易宪容：2019年楼市调控不会全面松绑 微调将是常态

　　不过，在楼市深度调整期，特别是国内经济下行压力加大的背景下，有关楼市调控放松的传闻也此起彼伏，明年调控政策和市场走向备受关注。对此，接受证券时报记者采访的业内人士认为，从中央经济工作会议的表述来看，房地产调控的政策思路没有改变，再次强调“房住不炒”的定位，意味着抑制非理性的投资、投机需求的“主体性”政策仍然具有连续性和稳定性，与此同时，在因城施策、分类指导的调控策略指导下，将赋予地方政府更多的调控自主权，也把城市楼市稳定的主体责任真正落实到地方。

　　业内人士还指出，当前楼市面临行政调控弊端逐渐凸显的问题，建议政府应当管好预期、完善调控和加快改革三策并举协同推进。

　　市场：

　　从局部过热到整体降温

　　上半年，多地楼市调控政策不断收紧，部分前期调控彻底或经历多轮加码的城市市场降温明显，但仍有部分城市出现过热苗头，“抢房大战”不断上演。如成都某楼盘数万人抢购千套房，杭州某楼盘近3000人抢不到200套房，甚至还有98岁老奶奶参与摇号的现象，同时，也出现了部分开发商暗箱操作、收茶水费、炒卖房号、捆绑搭售等违规行为。因对房价上涨仍有预期，重庆、西安、武汉、南京等“抢人”的热门二线城市以及丹东、粤港澳大湾区、海南等因政策预期带来房价上涨预期的地区，房价涨幅比较大，投机炒作抬头。国家统计局6月公布的5月70城房价数据环比涨幅仍进一步扩大，市场没有出现明显降温，摇号抢房背后的市场乱象屡禁不止，调控压力继续增大。

　　继住建部在5月份约谈了西安、海口、三亚、成都、太原等12个城市，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并对进一步做好房地产调控工作提出6大具体措施后，6月底住建部等七部门决定在30城联合开展治理房地产市场乱象专项行动，严打投机炒房、稳定市场秩序。随后，西安、杭州、长沙等地相继出台限购方面的“堵漏”措施，暂停了企业在限购区域购房，长沙也对此前人才落户购房政策“打补丁”，要求不受购房限制的人才至少博士、正高职称以上……数十个省市相继采取行动，楼市调控进入“反炒房”新阶段。

　　市场预期真正开始转变是在7月31日中央政治局会议强调下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨之后，从8月开始，全国多数地区市场观望情绪增强，投资投机热情下降，再加上8月17日住建部又约谈了海口、三亚、烟台等5个城市，再次强调“房住不炒”，9月后市场形势逆转，进入下行通道。在龙头房企万科喊出“活下去”的口号后，更多房企市场预期发生改变，打折促销及降价的项目开始增多，售楼处遭业主“维权”事件也不断上演，个别楼盘遭到了打砸售楼处、拉横幅“维权”、甚至要求退房等较为激烈的行为，市场“秋凉”感受明显。与此同时，国务院关于货币化棚改政策的调整，对二三四线城市房地产热起到了加速降温的作用。10月底，新华社、人民日报等央媒集体发声“调控不放松，不能半途而废”，令部分开发商和住房投资者对于调控政策放松的预期落空。

　　国家统计局12月公布的数据显示，11月，全国商品房销售面积连续3个月同比下跌，且降幅扩大，市场预期明显转变，消费者观望情绪较浓;17个热点城市二手房价环比下跌，这是最近4年来首次出现连续2个月超过10个热点城市二手房价格下调，其中一线城市二手房价连续3个月环比下跌。与此同时，全国房地产开发投资累计同比增速降至全年最低值，全国300城市土地流拍数量创新高、土地平均溢价率创新低，多个指标均显示全国房地产市场整体降温。

　　政策：

　　从持续加码到局部微调

　　今年以来，房地产市场从局部过热到整体降温、回归理性，是中央和地方政府对房地产市场持续保持高压监管态势、调控政策持续从严的效果体现。

　　从3月两会政府工作报告进一步强调“房住不炒”定位，继续实行差别化调控，到7月中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题……坚决遏制房价上涨”，再到12月中央经济工作会议再次强调“房住不炒”定位，坚持因城施策、分类指导，中央不断明确和强化调控基调，彰显调控决心，从政策、监管和舆论层面持续保持高压态势。住建部、银保监会、发改委等多部门为把“房住不炒”落到实处，从加强市场监管、深化制度改革、强化金融监管、加快租赁市场建设等方面出台政策部署楼市调控和长效机制建设。各地方政府因城施策，从需求端和供给端共同发力，落实房地产调控政策，限购、限贷、限价、限售等措施不仅在热点城市全面升级，并且扩围至三四线城市，与此同时，数十个城市开展治理房地产市场乱象专项行动，大力整顿规范房地产市场秩序，坚决遏制投机炒房，多个热点城市开展租赁住房、利用集体建设用地建设租赁住房、共有产权住房试点，加大有效供给，不断落实“稳地价、稳房价、稳预期”的主体责任。据中原地产研究中心统计，今年以来，全国各地出台各种调控政策多达450余次，成为历史上房地产调控政策最密集的年份。