“取消限购”传言扰乱楼市 救市会变成顺水推舟吗？

　　价格博弈

　　“任何有关楼市调控松绑的消息，都会快速传播。”北京大兴区某商品房项目负责人表示。

　　自2016年3月南京、苏州等地出台调控措施至今，本轮房地产调控已持续了30个月以上，时长超过以往任何一轮调控。在力度上，除以往的限价、限购、限贷外，又增加了限售、限商两大“杀招”。在广度上，调控政策因地制宜，已经细化到区、县一级。

　　虽然过去两年楼市交易规模不断攀高，但从今年开始，这些政策的影响逐渐显现。

　　今年6月，因售价下调，位于北京市通州区的“K2十里春风”项目售楼处被业主“包围”，并被要求退房。此后，合肥、长沙、杭州、天津、郑州等一批二线城市也陆续出现类似现象。当年位居房价上涨“四小龙”之列的南京、厦门，如今也出现区域性降价。

　　易居克而瑞指出，到今年9、10月，“无论是单个楼盘项目，还是整体市场，折扣力度都在加大。”从单个房企来看，今年若恒大项目全部优惠政策叠加，住宅最高折扣幅度可达7.4折，高于去年的8.5折。从整体市场来看，9、10月份今年房企折扣平均可达9.3折左右，高于去年的9.5折。

　　从官方的交易数据看，这些措施对刺激市场的作用相对有限，反而引起前期业主的不满，以打砸售楼处为主的“维权”现象不断出现。

　　二手房市场也出现类似局面。贝壳研究院通过对11个热点城市的分析指出，今年第三季度，“业主挂牌量开始下滑，已入市业主预期松动，挂牌价趋稳，调涨占比下滑。”即便如此，观望情绪仍在加剧。

　　前述房企人士形容，当前的市场“神经紧绷”。开发商虽然坚守，但价格底线在不断松动。购房者仍在观望，“买了房子的人，盯着你会不会涨价;没买房子的人，盯着你会不会降价。”

　　他表示，其所在公司位于合肥的一个项目，由于前期定价过高，目前面临较大的销售压力。但项目不敢直接降价，因为“既怕业主闹事，又怕影响公司在当地的口碑”。目前，项目不断给总部报送预案，希望以比较小的代价实现今年的销售和回款目标。

　　今年第三季度以来，向来供不应求的北京市场供应了一批限竞房，但遭遇网签率低、去化缓慢的尴尬。在该人士看来，这恰恰反映出持续调控下的楼市僵局。

　　多地现“松口”，调控调整怎么走？

　　从近两年来的楼市调控动作来看，尤其是进入2018年以后，中国政策层多次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，在这个大前提下试图构建短期与长期相结合的调控机制。从高层不断喊话、地方频频打补丁堵漏来看，保持房价平稳态势、不再出现大涨大跌成为衡量调控效果的标尺。

　　但随着楼市成交持续降温，后期的调控政策随着市场变动发生调整也是必然。究竟会如何调整，种种博弈正在进行。

　　一种博弈在于央地之间。调控至此，没有人会怀疑中央层面落实“房住不炒”的决心，但对于地方政府而言，多年的土地财政依赖症并非一朝一夕即可找到替代，保持地方房地产市场成交旺盛、带动房地产投资成为稳定地方经济的重要路径。

　　这也就不难理解，从去年开始在全国多地政府掀起的“抢人运动”，就被认为是变相突围限购、输血当地楼市。

　　另一种博弈在于开发商和购房者。Wind统计显示，2018-2021年四年间，房企偿债压力分别达到3720亿、4262亿、4467亿和4971亿。相比于2015年和2016年，偿债压力增加了5-10倍。市场成交缓慢，如何刺激成交，降不降价、降多少能达到购房者心理预期点就成为一场拉锯战。

　　中国楼市调控经过多年磨合后，已经从全国一盘棋进入到因城施策阶段。当前，房价上市势头被遏制效果明显，可以说，从中央层面叫停限购，没有可能性也并无必要。但在博弈之后，地方政府或许会得到比以往相对更大的政策空间，以因地制宜对当地政策做出适当调整。

　　通过限购、限贷等政策，在需求端抑制楼市过热，是过去几年中国楼市调整的主要手段。从供给端来看，一个正在发生的改变是，目前多地政府已经在共有产权住房改革、发展租赁市场等供给侧做出试水。在供给不断增加的情况下，部分限购城市有条件性放开或许是大概率事件。

　　不过，即便是政策调整“王炸”不出，楼市已有松动的蛛丝马迹耐人寻味。

　　日前，有媒体报道称，深圳部分银行首套房贷利率已由基准利率基准上浮20%下调至基准利率基准上浮15%，而且房贷审批有所加快，最快一周就能放款。除了深圳以外，全国已有不少城市房贷利率出现松动。

　　即便是在调控力度最严格的北京，近日，四个10万左右的豪宅项目就拿下预售证，而在此前近两年时间，北京商品房新盘取证销售很少有单价10万左右的顶豪项目入市。

　　近三年来，每年12月的中央经济工作会议，对于楼市的定调，从2015年底的“去库存”到2016年底的“房住不炒”，再到2017年提出的“租购并举”，调控思路的变化也在一步步引导楼市变化。距离今年年底的中央经济工作会议尚有月余，未来楼市调控思路如何定调，市场都在等待。

    （房掌柜整理来自21世纪经济报道、中财网）