土地市场低调不低迷：土拍红利消失 低价成交成主流

    年初土地市场的“平淡”局面，与2017年末的情况一脉相承，主要表现为供应充足、成交冷淡。短短4天内就出现至少3宗流拍案例，其频率已高于去年。今年将迎来楼市“小年”已经成为共识，由于预感到可能到来的降温，企业对土地的预期也在下降。

    1月4日，北京迎来2018年的首场土地拍卖，位于丰台、朝阳、密云的三宗限房价地块公开出让，并迎来26家竞拍者参与。但拍卖现场波澜不惊，三块地的竞拍轮次并不多，溢价率分别为9%、24.7%和50%，短时间内即告成交。

    有分析认为，这也奠定了2018年土地市场的总基调。快节奏、低溢价将成为土地市场的主要特征。和2017年类似，“地王”将很难出现在土地市场。

    这其中有土地出让规则调整的结果。实施最高限价、竞拍配建保障房等要求，几乎成为各地土地出让中的固定条款。这些相对苛刻的要求，使得房企的态度愈发谨慎。

    在经过去年的大量拿地后，房企的态度开始转变。有北京房企人士1月5日向21世纪经济报道记者反映，总部对于拿地资金的控制明显严格。这或许是出于维持资金链平衡的考量。

    开年至少三宗流拍

    进入2018年，各地的土地交易很快启动。但与去年末的情况类似，市场交易较为平淡，低价成交成为常态，流拍、流标现象则明显增加。

    四川都江堰于1月2日出让15宗土地，当中住宅用地10宗，商业用地2宗，旅馆用地3宗，面积共约1234.75亩。其中的14宗地块以底价成交，另外一幅商用地块因故流拍。

    同日，青岛网上拍卖出让高新区3宗地块，包括2宗商地和1宗宅地。均被青岛网信荣创创新置业有限公司以底价拿下。

    1月3日，上海土地交易市场现场竞价出让3宗租赁住房用地，分别位于宝山、青浦和崇明三区。最终由深圳市中集产城集团发展有限公司以底价获得。

    同日，在河南郑州市中原区土拍中，融创以3.7亿元摘得2宗城改宅地，总面积3.97万平方米。这两宗地块都设置了最高熔断价格，但成交价远低于熔断价。

    1月4日，重庆市主城区出让2宗商住类地块。最终，两江新区地块被龙湖与平安联合体以总价8亿元、楼面地价11393元/平方米摘得，溢价率42.3%。这也是今年以来土地溢价率稍高的一宗土地。沙坪坝区地块则被中南置地以底价获得。

    同在4日，长沙市新年首拍中，有2宗土地出现流拍。其中一宗为“限房价、竞地价”地块，另一宗为纯商业地块。

    年初土地市场的“平淡”局面，与2017年末的情况一脉相承，主要表现为供应充足、成交冷淡。短短4天内就出现至少3宗流拍案例，其频率已高于去年。

    中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示，土地出让的条件越来越苛刻，使得房企拿地态度愈加谨慎。“与前几年相比，主要表现为三点：一是纯住宅地块减少，包含商业配套在内的综合地块增加；二是地价和房价都有所限制；三是配建保障房的规模增加，部分地块将竞拍保障房作为突破最高限价后的竞价方式。”

    如北京的2宗土地就实施了“70/90政策”；深圳于近日推出的4宗土地中，有3宗要求全部自持。

    张大伟认为，这些条款是作为土地调控的一部分而设置，但从土地运营角度，会明显影响到项目的盈利前景。因此，企业态度趋于谨慎也是意料之中。

    “土地红利已经消失”

    但房企考量的因素并不仅仅是出让条件。北京某房企人士向21世纪经济报道记者表示，总部给予的拿地权限明显收紧。该房企参与了北京1月4日的土地拍卖，但未有斩获。

    他认为，出于对北京楼市前景实际情况的综合考虑，这种谨慎可以理解。“北京市场的预售价格审批一直很严，项目开发节奏普遍偏慢。如果拿地价格过高，资金成本难以承受，项目的利润也会受到压缩。”

    他还表示，北京市场的风险相对较大，企业大多是组团联合拿地。如果此时还敢于拿高价地的话，“几乎看不到盈利的可能”。

    绿城中国总裁曹舟南近日在接受媒体采访时表示，在房地产黄金时代，土地款投入与销售货值之间产生的配比关系是1：3。如果是好地，配比关系是1：2。但如今北京有些地块的配比关系已经降至1：1.3或者1：1.4。

    他指出，这意味着在地产黄金时代，10亿元买来的土地可产生30亿元销售货值的量，10亿元买来的优质地块可产生20亿元销售货值。如今在北京、深圳等城市，10亿元买的地只能产生13亿元左右销售货值，“土地红利已经消失”。

    1月2日，泰禾宣布收购北京侨禧投资有限公司剩余51%股权，从而全盘接过旗下项目，该项目前身为华侨城于2015年初获得的83亿丰台“地王”。这一项目虽然赶上2016年的北京楼市“大年”，但仍然举步维艰，凸显出高价地项目的运营困境。

   在经过2016年和2017年的销售高峰后，今年将迎来楼市“小年”已经成为共识。由于预感到可能到来的降温，企业对土地的预期也在下降。如郑州的2宗地块虽然设置了最高熔断价格，但最终的成交价都低于这一水平。

    上述房企人士还表示，虽然去年以来的溢价率偏低，但这是土地底价普遍提高的结果，并造成房企拿地的实际成本并未下降。在这种情况下，项目的盈利空间会进一步被压缩。

    上海易居研究院智库中心总监严跃进指出，大多数房企在2017年大量拿地，并使得负债提高。而根据此前的融资情况，房企在2018年和2019年将有大量贷款到期。因此，出于平衡资金的考虑，企业紧缩银根、谨慎拿地有其道理。

    根据统计局的数据，由于2014年到2016年间，房企拿地面积始终保持负增长，加之2016年和2017年销售向好，大多数机构认为，库存大量消耗后，房企在2018年对土地的需求仍然较大。

    但上述各种因素的影响，将使得今年的土地市场继续平淡。受访者普遍认为，2018年的土地交易热度可能低于2017年，低价成交可能继续成为主流，而流标、流拍现象将会增多。其中，房企越来越多地采用并购拿地，会使得土地招拍挂市场出现一定冷淡。

    相关新闻

    与销售端的继续高歌猛进相比，今年前两个月的土地市场整体略显“低调”。国家统计局最新公布的数据显示，1月至2月，房地产开发企业土地购置面积同比微降。此外，大部分城市土地成交溢价率明显下行，前两个月热点城市土拍溢价率基本维持在10%左右，明显低于2015年至2017年平均30%的溢价率水平。

　　但溢价率低并不代表地价便宜，土地价格依然坚挺。中原地产研究中心统计数据显示，今年前两个月，50个大中城市以招拍挂方式出让的各类土地成交总额达6452.3亿元，较2017年同期增幅明显。业内人士认为，今年前两个月土地市场出现量缩价升属正常的周期性变化。未来，房企除了在招拍挂市场寻找合适的拿地机会外，通过并购手段增加土储也将越来越常见。

　　对于前两月全国土地购置面积增速由正转负。克而瑞研究中心认为，这一方面是2017年初同期基数较高，另一方面则是多数城市的年度供地计划尚在制定中，使土地供应周期性“断档”所致。

　　克而瑞研究中心研究总监杨科伟告诉记者，今年前两个月，土地市场成交量与去年同期相比减少约10%。就环比而言，2月份相比1月份减少52%（春节因素），1月份相比去年12月份减少近40%。但这样的量能其实是正常的周期性下降。每年的一季度都是推地的“空档期”，按以往经验，要到每年的4、5月份，各地才会相继出台当年的供地计划。其实，作为传统淡季，再考虑到春节因素，今年2月份的土地市场已经算是相对活跃的了。

　　就目前情况看，今年前两个月的土地市场呈现出量缩价升格局，这主要是由于一、二线城市土地成交占比较去年同期有所上升，导致平均地价有所上升。

　　中原地产研究中心的数据显示，今年前两个月，50个大中城市通过招拍挂方式出让的各类土地成交总额高达6452.3亿。其中，杭州、北京、苏州的成交金额分别达591.5亿元、564亿元、498亿元，同比增幅明显；此外，武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等15个城市的成交额超过100亿元。

　　由于金融去杠杆导致房企融资受限，大部分房企在土拍市场的“出手”也变得越来越谨慎，抢地积极性有所降低，土地市场的溢价率也有所降低。以北京为例，2017年北京土拍平均溢价率是24%，今年截至目前的溢价率大约是13%。

　　中城投资对2018年2月不同城市土地市场交易情况进行统计后发现，一线城市土地市场绝对量溢价率为7%，环比下降12个百分点，同比上升4个百分点；二线城市土地市场绝对量溢价率为16%，环比下降4个百分点，同比下降14个百分点；三线城市土地市场绝对量溢价率为30%，环比上升3个百分点，同比下降14个百分点。

　　新城控股(36.520, -0.80, -2.14%)高级副总裁欧阳捷认为，溢价率低可能有两方面原因。第一，该城市土地供应量比较大，房企觉得当地的供求关系是供大于求，所以不敢轻易拿地，甚至会出现土地流拍的情况。第二，由于过去几年房地产价格的快速上涨，使出让土地的底价抬得比较高，企业出于成本和投资回报率的考虑，出价谨慎，因此溢价率变得比较低了。但溢价率低其实并不能完全反映市场情况，但至少不计代价抢地的可能性降低了，市场的热度没那么高了。

　　杨科伟表示，溢价率低并不代表地价便宜，只能说明成交价和起拍价之间的关系以及市场竞争的激烈程度。溢价率是个复合指标，要看起拍价多少，如果起拍价很低，那溢价率不会很低，除非这个市场不被所有人看好。另外，现在土地市场起拍价比去年同期肯定是提高了。

　　“房企今年‘两条腿走路’拿地的趋势会更明显。”杨科伟表示，在当前市况下，房企拿地会相对谨慎，在招拍挂市场有合适的土地也会去拿，或者直接在二级市场收购项目。

　　欧阳捷表示，今年公司会比较关注大企业进驻的城市，包括一、二线城市，省会城市，热点的三、四线城市。这些城市土地市场的热度还是比较高的，土地市场的地价没下降。大家进驻城市的意愿没有下降，但这些城市出让的土地并没有明显增加，土地供应还是明显不足的。大企业还是希望能在这些城市多获得一些土地，未来这些城市土地市场竞争的态势很可能不会减弱。

    （房掌柜整理来源21世纪经济报道、上海证券报）