宁波市区二手房数据重磅出炉 圈内圈外成交差异明显

    刚刚过去的2017年,被称作是楼市的“政策调控年”。在“房住不炒”、“因城施策”的主基调下，宁波楼市首现“圈内”、“圈外”精准调控政策，经历了限购、限贷、限价、限售之后，市场整体趋稳。

市三区二手住宅成交量变化走势

主城区二手住宅成交均价涨幅走势

    据市住建委数据，2017年1-12月份，市五区（海曙、江北、鄞州、镇海、北仑）二手房住宅市场共成交63253套，与2016年相比下降1.8%。进入2018年，多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度正在逐步建立，居住属性逐步回归。

    成交总量

    略有下降，圈内圈外差异明显

    与商品房住宅市场的“月光盘”、“日光盘”相比，二手房住宅市场显得较为平缓，市场整体表现为“成交活跃、房价平稳”。据市住建委数据显示，2017年1-12月份，市五区二手房住宅同比下降1.8%；市三区（海曙、江北、鄞州）二手住宅累计成交46608套，与2016年49577套相比下降5.99%。从成交区域来看，鄞州区和海曙区的成交比重依然占据市场主导地位，成交占比为48%和24%。

    宁波楼市的限购政策对二手房市场带来什么影响？业内人士表示，4月23日，宁波楼市首现“圈内”、“圈外”精准调控政策，“圈内”二手房市场买卖双方进入胶着期，房东有效挂牌量在减少，成交量明显回落。而“圈外”市场受到购房需求的外溢等因素，成交量有所上升。

    “一方面，在资金压力不大的情况下，大多数房东选择坚守价格，即使有房要卖，也不肯轻易降价。另一方面，购房者经过调控后，观望情绪加重，多数选择再等上一等。”南天房产市场总监庄艳分析。

    成交均价

    较为平稳，主城区均价为15000元/平米

    相比商品房住宅房价“高不可攀”的情况，宁波二手房成交均价较为平稳。数据显示，主城区的二手住宅成交均价基本维持在15000元/平米左右。市三区二手住宅成交总金额约700亿左右，其中鄞州区占总成交金额的52%、海曙区占26%、江北区占22%。

    “圈外”市场成交较为活跃，海曙城西、江北姚江新城、鄞州下应、镇海骆驼板块等非限购低洼区域，受到购房需求的外溢，房价补涨明显，成交单价低于1万元以下已难寻觅。

    南天房产副总经理郑桂良表示，受多宗土地拍卖成交影响，房东惜售、调价时有发生，二手房议价空间逐渐压缩。在购房成本方面，中心城区二手住宅套均成交面积为100平米，套均成交总价达到150万元/套，与上年相比要上涨10万元/套。再者，银行收紧信贷政策，商业贷款利率在取消优惠的基础上再上浮10%-20%，购房成本无疑增加不少。

    成交人员

    90后异军突起，同比增加了12%

    “总觉得去年身边人都在换房子，多少受点影响，我们原来那套房子也住了七八年，面积有点小，所以就换了一套。”问起买房原因时，市民章女士说。随着大宁波格局总体规划开启，掀起新一轮造城运动，轨道交通连线市六区，棚改项目再度发力，宁波二手房市场也进入改善换房新时代。

    庄艳表示，在2017年约12万组（含商品房）的购房客群中，70后购房主体向别墅、大平层等豪宅转移，成交占比下滑明显，80后主要是以安家乐居为主，仍是当前购房的主力军团，成交占比达43.62%；90后异军突起，与2016年相比增加了12%。

    此外，随着9·30调控政策加码，规定房子持满两年后方可出售，且对非本市户籍居民的个人所得税、社保等方面设置了门槛，不少购房人资格被取消，投资者纷纷离场出局。

    2018展望

    中介将提升租房业务比例

    2018年的宁波二手房会有哪些新的变化？南天控股集团有限公司董事长虞天良说：“在精准调控和因城施策政策的引领下，楼市将朝着健康、平稳、有序的方向发展。市场的交易量仍然保持活跃，但市场是有序的，价格也会稳中有升。”

    随着多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度逐步建立，房产市场的居住属性正在逐步回归。在国家租售并举政策的引领下，会给甬城的租房市场带来哪些新的变化？虞天良说：“甬城的租售比是不平衡的，宁波的租房成本还是比较低的。目前，广州已经开始了存房贷，房东将房子租给银行，银行一次性给予3-5年的租金。宁波租房市场的蛋糕很大，我们已在开展买卖为主营、租售为副业的布局，计划提升租房业务比例，今后预计达到与买卖并重。”