房企节节败退悄悄转移战场 卷土重来再战三四线城市

中原地产首席分析师认为，房企目前正积极拿地，近期三线城市土地市场溢价率有明显上升。整体市场热度从过去的一二线转移到三四线城市。

此外，对于企业而言，强三线城市不仅拥有房价的红利，其周转速度也明显高于一二线城市，这个也成为诱惑的机会。

“我们目前采用的是36781快周转模式，3个月开工，6个月开盘，推盘首日销售70%，当月完成80%，1年销售现金流归正。考虑到现在市场较好，我们还在进一步提高自己的周转速度，争取拿地就开工，3个月开盘，这样可以实现资金周转速度更快，也将助力我们扩大规模。”赵红卫说。

同策咨询研究中心总监张宏伟指出，早在两三年前，部分三四线城市已经开始着手暂停供地或放缓供地，如江西南昌去年商品房土地供应量下降两成，为近4年新低。在去库存的思路下，未来1~2年部分三四线城市的供求关系可能得到改善。

来自同策咨询一份长三角区域三四线城市的研究报告显示，未来3~5年，长三角区域部分三四线城市(含部分县级市)，可作为开发房企未来进入的备选城市。对于去化周期小于15个月或区域中心城市周边的三四线城市，可以考虑机会性布局，实施快进快出的策略，短期内为公司规模做贡献。

海通证券认为，2017年以来，不同线级城市的地产销量出现明显分化。一季度全国商品房销售面积同比增速19.5%，其中重点40城(主要为一二线城市)销量增速仅6.3%，而非重点城市(主要为三四线城市)销量增速则高达29.0%。

风险几何

从目前情况看，尽管三四线城市商品房价格不高，但与一线城市相比，其地价等成本要低得多，而且相关审批、开发程序也相对宽松、简单。当地政府非常希望吸引外来的品牌开发商，通过引入先进理念和成功经验，拉动当地房地产行业的发展，因此土地、税收等优惠政策很多。

不过，对于房企来说，三四线城市也存在着不遵守游戏规则、政府工作效率低下和“换届风险”等问题。

“比如土地市场环境不规范，人情关系钱权交易比较严重。”一位业内人士指出。

也有观点指出，三四线城市蛋糕小，没有规模发展的空间。在一二线城市做一个项目，获得的销售额和盈利规模相当于在三四线城市做多个项目。

今年4月，深圳国资房企深圳控股就加快了对三四线城市土地的处置工作，挂牌出售5家间接全资附属公司的全部股权，上述公司分别于江苏泰州、广东佛山拥有未开发土地合约100.47万平方米。

据深圳控股年报，2016年，其深圳项目平均毛利率约为49.9%，其他一线城市平均毛利率约为36.1%，二线城市平均毛利率约为31.8%，而三线城市平均毛利率仅为11%。

同时，万科则在年报中对烟台、乌鲁木齐、唐山、温州、芜湖、大连、南充、南通等12个三四线城市进行了计提存货跌价准备，总金额为13.8亿元，较2015年的存货跌价准备金额增长82.3%。

中信建投指出，根据历史经验，一二线城市出现向上的拐点后，三线城市往往表现会滞后;一旦向下的拐点出现，三线城市也会同步下跌。目前整体流动性依旧宽松，但宽松边际已经开始收窄。