楼市总体库存在下降 商业地产库存压力依然很大

去库存避免“单腿蹦”

2016年部分城市房地产火爆，当然也要看到，并不是全国所有城市都存在热炒房地产的问题，一些三、四线城市房地产市场并不热，去库存的压力仍然相当大。可以说，住房市场城市间分化的特征比过去更加明显，而去库存则面临更多问题和困难。

“中央去库存的政策导向是对的，2014年底、2015年初去库存获得很大成绩；在此后房价不平衡非理性上涨后，中央又及时出台一些调控政策，非常及时，对一线火爆市场起到抑制作用，目前来看达到了政策调控目的。”宋广菊说。

业内人士提醒，现在去库存工作有一个现象值得关注，就是总体库存在下降，特别是住宅的库存比例下降得比较快，但商业地产库存压力依然很大。去库存应当注意齐头并进，避免出现“单腿蹦”。比如在政策上鼓励商业地产库存向商品住宅转化；规定对已供应、未开发的房地产开发用地，允许开发企业转换用途、调整商住比例，对在建商品住房项目也允许开发企业调整套型结构；同时规定对居民购买商住公寓或酒店式公寓用于自住的，可享受住宅同等政策等。

提升产品 转型升级

打造全周期“服务链”

中央经济工作会议指出，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

宋广菊的理解是，房地产市场长期健康发展，房地产企业作为市场主体，应该有所为有所不为，要有利于供给侧结构性改革顺利推进。

房企作为供给侧重要的一环，在未来如何转型？如何满足社会需求？

对此，宋广菊分析，当前我国住房市场总体上已经跨过了极度短缺期，进入了相对饱和期。出现一个很明显的特点：一方面，对一二线城市的部分居民，新进入和将要进入城市的居民住房严重不足；另一方面，一部分中高收入阶层居民，在解决自住房问题后，拥有不断增长的需求。

在这种背景下，业内人士普遍认为，未来，特别是2017年，将是房地产市场的产品年。

“实际上在一线城市，大家都知道土地获取的价格不低了，那么这就在客观上促使开发商去做更好的产品，来满足市场的多层次需求。”宋广菊说。

她分析，在客户的需求端上，现在改善性需求大概占30%多。所以房企如何提高自己的产品性能，如何提高产业化进程，满足这样的市场需求，需要做出更多努力，包括装修一次性到位，提升产品的环保性、节能性等等。

宋广菊表示，从整体来看，这要求房地产企业进行全系统创新。“现在，大的开发商都在提供服务升级。比如我们保利地产，正在全力整合全生命周期服务链条，针对从幼教到养老的需求，在整体上开发升级，以求提升供给水平，最终推动整个行业实现转型升级。”