房企转向海外发债 资金链压力下融资路径现明显分化

　　数据显示，内地房企美元债的偿还压力将在未来四年内出现，2016年将有约63亿美元债券到期，将是2015年到期债券规模的两倍。

　　与此同时，房企面临的整体融资环境已发生巨大变化，尤其是资金成本低廉的公司债大幅收紧。

　　从资金成本看，支持2016年房地产市场火热的主要原因，就是房企的各种渠道低价格资金，在内地发行债券是其中成本最低的资金来源。

　　但9月底以来，沪深交易所重申了房企发债条件，实行监管升级。根据方案，发债主体评级须达到AA级及以上，且满足其他四类条件的其中之一;此外，发债房企还将实行分类管理，正常类、关注类可正常发行，风险类企业发债将受限。

　　这意味着，房企发债用于购置土地、到H股上市等融资渠道都将行不通了。

　　频繁发债也令房企负债率普遍升高。CRIC数据显示，截至今年上半年，房地产行业的资产负债率已升至81.33%，相比去年末上升3.87%。有息负债方面，恒大以3812.61亿元成为Top10排名中有息负债最高的房企，有息负债占总债务额接近50%。

　　同策咨询研究部总监张宏伟指出，房企境内发债遇阻，短期偿债压力加大，后期投融期限错配风险将会暴露。

　　多位房企人士告诉21世纪经济报道记者，现在国内发公司债已经很难。尤其9月底至10月调控之后，房企债券融资难度明显加大。10月发债684亿，11月降到288.3亿，10-11月的发债融资额，相比8-9月下调了57%。在此之前的三季度，房企单月发债都在千亿以上。

　　一名投资机构人士透露，多家房企拟于11月初在境内发债，均没有通过沪深交易所审核。

　　“未来根据信用评级，将有一部分房企可以继续在国内相对低成本发债，一部分房企将不得不转寻海外融资或信托、资管等更高成本的融资。”上述人士指出。

　　张大伟认为，从各地楼市调控看，发债等渠道还有可能继续收紧，预计房企资金还会继续受到压力。对房企来说，未来6-9个月很可能会面临越来越大的资金问题，加快销售回笼资金将成为大部分房企的选择。