50大城市年内土地收入超1.3万亿 土地成交价不断走高

　　近期，土地市场逐步回暖。5月20日，杭州、东莞、宁波等多个城市同步出让系列地块。

　　其中，杭州萧山区一宗商住地块以底价15.92亿元成交，地块出让面积37654平方米，综合容积率8.5，建筑面积31.85万平方米，起始总价15.92亿元，楼面起始价5000元/平方米。东莞市一宗商住地块经历3家房企7轮报价后，以10.37亿元成功出让，折合楼面价约10890元/平方米。宁波市以底价3.25亿元成功出让一宗商住地，折合楼面价12800元/平方米。

　　中原地产研究中心20日数据显示，二季度以来地方政府加速了土地出让速度，截至5月20日，受监测的50大中城市年内累计出让土地1.37万亿元，同比上涨9.3%。50个城市当中有48个城市的土地出让金超过百亿规模。其中，出让金额度最高的杭州市年内土地收入达到1129亿元。此外，还有北京、天津、上海、苏州等14个城市土地收入超过300亿元。

　　“随着房企融资难度降低，部分城市土地市场出现了复苏苗头。”中原地产首席分析师张大伟说。例如，5月17日，山东济南迎来了5月的第二场土拍，126亿元拍出21宗地块。同一日，杭州出让8宗土地获得出让金163亿元。

　　克而瑞市场研究中心的统计数据显示，从受监测的299个城市市场表现来看，4月份土地成交量价齐升，成交建筑面积环比上升30%，土地成交均价环比上涨19%。其中阜阳、常州、丽水、金华等城市土地热度明显攀升、高溢价地块频出，常州钟楼区一商住地块楼面价更是创历史新高。

　　值得一提的是，三四线城市溢价率也结束了半年之久的低位徘徊，在4月份迎来了明显回暖，溢价率增至21.3%，较年初上涨了近10个百分点。

　　克而瑞研究中心数据显示，4月份地级市土地市场溢价率均高于15%，其中台州、绍兴、丽水均有多块土地溢价率突破100%。且部分城市土拍底价上升较快，以溢价率为16%的湖州为例，土地成交楼板价较2018年末上涨了五成左右。

　　近期住建部发布地价波动预警，再三强调“房住不炒”“稳房价”的基调从未改变。此时高溢价拿地，房企很容易置身于两难境地。

　　自3月份以来，热点城市的土地市场明显升温，尤其是一二线和部分三线城市的土地竞拍市场普遍回暖。据不完全统计，5月8日，包括天津、苏州、济南在内的10多个城市共成交地块32宗，单日成交额近300亿元。除个别地块以底价成交外，大多数地块都以高溢价率成交。参与拍地的企业既有房企龙头碧桂园，也有金地、奥园等实力房企，还有天阳、秦山之类的中小规模房企。房地产行业的调控政策尚未明显松绑，房企重启“抢地”模式到底有何底气?

　　4月份以来，国内房地产价格整体回落，成交量下降，库存量上升。但土地拍卖市场却“量增价涨”，尤其是4月下旬以来，虽然各地土地供应量不断增加，但土地成交价却不断走高，溢价率同比和环比均明显增长。其中，荣盛以溢价率68%、总价8.84亿元获得苏州某居住地块，成交楼面价14263元/平方米，周边新房的单价普遍在15000元至18000元之间。秦山以4.39亿元摘得浙江嘉兴某地块，楼面价5217元/平方米，溢价率达56.50%，周边新房销售单价普遍在8500元至13500元之间。

　　土地量价齐升的背后是对房价上涨的预期，以及对房地产调控放松的预期，但事实似乎并不支持这一预期。5月11日，苏州市人民政府发布《关于进一步促进全市房地产市场持续健康发展的补充意见》(简称《意见》)提出，对苏州工业园区全域、高新区部分重点区域的新建商品住房实施“限售”。《意见》还规定，新房须取得房产证3年后方可转让，园区全域二手房须取得房产证5年后方可转让。苏州限售政策的出台，似乎在预示调控力度有加码的迹象。

　　在这样的环境下，房企为何还要进行“抢地”?笔者认为，目前土地市场的火热主要还是受到政策面的催化。2019年4月，国家发改委发布通知称，将全面放开户籍制度。5月，国务院发布通知，允许闲置宅基地入市。加上此前关于“人才落户”政策的铺垫，意味着新一轮城镇化建设有望为房地产市场的复苏注入活力。

　　目前房企最关注的是两个问题：一是“开放户籍+宅基地入市+人才落户”政策到底能释放多少房地产需求?二是释放出来的需求能否顺利向城市转移。

　　从需求看，调控政策对人口的释放需要一个渐进过程。伴随需求逐步释放，企业资金周转速度减慢，土地持有成本和管理成本不断提高，考虑到地区性政策规划及城市自身需求的不确定性，房地产市场的需求更加充满不确定性。

　　首先，随着城乡一体化的逐步推进，城乡间的发展差距会逐步缩小，人口转移的重要性也将逐渐减弱，未来人口能否充分转移面临较大不确定性。一旦出现上述结果，房企目前的“抢地”行为就会与未来的城乡格局和市场需求存在较大落差。

　　其次，除了需求支撑外，拿地时机、拿地成本、拿地布局的合理性，还要取决于未来房价的走势，同样存在较大不确定性。近期住建部发布地价波动预警，并再三强调“房住不炒”“稳房价”的基调从未改变。此时高溢价拿地，房企很容易置身于两难境地。

　　(来源：经济参考报、新京报)