七家房企拟融资305亿元 叠加结构性去杠杆政策延续

      融资环境有所改善，房企紧抓机遇密集发布融资计划。1月8日，截至记者发稿时，当日已有7家上市房企及相关方发布债务融资计划，融资规模约达305亿元。融资工具包括公司债、资产支持票据、中票以及美元支持票据等。偿债、补充流动资金成为融资主要目的。地产行业人士指出，目前行业整体面临偿债压力较大。

      融资成本分化

      金地集团(9.820, -0.06, -0.61%)融资计划规模居前。公司1月8日晚间发布公告，近日董事会表决并通过了公司发行债务融资工具相关议案。金地集团将申请新增加注册发行债务融资工具的总规模不超过200亿元。其中，短期融资券和超短期融资券可在注册额度内循环发行。债务融资工具的期限最长不超过20年。

      大悦城地产、金科地产集团、中南建设(5.800, -0.07, -1.19%)和华侨城发行规模较大。其中，大悦城地产附属中粮置业投资拟发行不超30亿元境内债券，金科地产集团拟发行2019年度第一期中期票据，核准发行规模为23亿元，主要为偿还到期借款。中南建设拟发行22亿元资产支持票据，用于偿还银行贷款。华侨城集团1月7日已经公告发行2019年第一期20亿元中期票据，此次拟发行270天超短期债券募集20亿元，用于补充旗下上市公司华侨城A(6.120, -0.07, -1.13%)日常流动资金周转。

      此外，中骏地产同日发布公告称，拟进行票据发行，拟将票据的所得款项净额主要用于为其若干现有境外债务进行再融资。公司目前尚未公布融资规模。不过，标普指出，截至2018年6月30日，中骏集团的资本结构包含人民币170亿元的有抵押债务和150亿元的无抵押债务。该公司的有抵押债务比率约为53%。

      尽管多数企业融资规模接近，但不同企业间融资成本差异很大。整体来看，国资背景的大中型房企资金成本优势明显。大悦城地产相关债券平均年化融资成本仅约4%左右。华侨城集团1月7日成功发行的2019年第一期中期票据，实际发行规模20亿元，票面利率4.57%。而同期宝龙地产拟发行的2亿美元优先票据，年利率高达9.125%。此外，发行美元债务工具还需考虑到汇率变动可能带来的财务成本。

      面临债务大考

      房企此轮债务压力始于2014年，2015年房企发债规模达到12456亿元，同比增长214.15%，为历史高点。随后因严格监管，规模有所下降。国金证券(7.930, 0.09, 1.15%)研究指出，2014年-2017年四年间房企债务融资总额高达29531亿元。

      2018年以来，房企逐步进入偿债高峰。恒大研究院报告显示，截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿元，规模最大的是房地产开发贷，其次是委托贷款、信托融资、信用债、并购贷、海外债和资产支持证券，分别为9.6万亿元、2.8万亿元、2.4万亿元、2.2万亿元、0.6万亿元和0.3万亿元。从兑付规模来看，2018年下半年到2021年，到期规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。

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      2018年可以说是中国房地产调控历史上政策出台最频繁的年度。据不完全统计，与房地产相关的各项调控措施已累计出台450次，同比2017年上涨75%且刷新历史记录。随着调控效果的持续现象，对于房地产企业而言，也在逐步调整自身定位。

      如碧桂园方面表示，宁可发展慢一点，也要发展稳一点；中海地产方面也表示，宁可错失机会，也不投错地；再比如恒大方面表示，要从过去以规模取胜，逐步转向更加注重销售质量；此外，保利方面也在积极应对宏观调控与行业环境变化，不断微调战略方向，灵活修正经营策略，整合上下游资源优势。

      “目前对于房地产开发商来说，已经呈现出一边倒的趋势，认为楼市会继续处于下行通道中，因此，战略调整势在必行。”一位来自中国指数研究院的分析师如是说。

      58安居客房产研究院首席分析师张波对记者分析称，刚刚过去的2018年，房企在追求规模化的同时也做出了部分调整，一部分房企选择“去地产化”将主营业务向非地产领域转变；一部分房企选择“多元化”，在房地产行业的上下游寻找更多发展机遇；还有一部分房企加快在房地产领域的深入布局，通过并购做大做强。

      如绿地集团宣布核心产业战略升级，通过“三大变革”推动房地产主业在未来三年实现高质量发展，重组成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团，推动相关重要产业实现跨越式发展。

      事实上，对于房地产开发商而言，除了要应对来自行业外部的挑战外，在融资方面的强压之下，行业内部的激烈竞争也在加剧。

      张波预计，2019年房企之间的并购重组以及项目转让或更为普遍。

      中国银行国际金融研究所研究员李赫在接受记者采访时同样认为，2019年房地产行业并购重组将会有一波不小的浪潮。数据显示，2019年至2021年是房地产债券的集中到期高峰，规模分别为6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元，叠加结构性去杠杆政策的延续，预计房企尤其是中小房企的融资难现象依旧会持续。

      （来源：中国证券报、证券日报）