楼市调控坚持两手抓 从供需两端构建市场化长效机制

    “这轮楼市调控力度很大，本来想等到房价涨到每平方米两万多元的时候，就把我2014年在固安买的70多平方米二手房卖掉，没成想如今房价已经大幅回调。”谈及目前正在回落的环京地区房地产市场，王先生如此对记者表示。

　　自去年北京“9·30”楼市调控措施出台以来，全国多个热点城市相继跟进调控，房价均出现明显下滑。按照中央部署，各级政府部门相继出台调控政策，一方面从需求端抑制房地产市场过热上涨，另一方面从供给端增加土地供给、探索“租购并举”的住房供应新体系。经过各方共同努力，房地产市场长效调控机制正加快成型。

　　需求端调控：

　　抑制热点地区过热需求

　　始于今年3月中旬的调控，除包括以往的“限购”、“限贷”、“限价”外，还新增“限售”、“限商”两种调控政策。此外，各地不断上调的首付款比例、持续调高的银行贷款利率以及进一步缩短的贷款年限等措施，均让此前房价上涨过快的楼市出现明显降温。

　　如在房贷利率方面，据融360统计数据，8月份全国首套房贷款平均利率为5.12%，相当于基准利率的1.04倍，环比7月份上升了2.47%，连续8个月上升；比去年8月份的4.44%上升了15.35%。值得关注的是，这是2016年以来房贷利率首次突破5%大关。不仅一线、二线城市在首套房贷利率方面持续加码，一些小县城也开始上调首套房贷利率，有一些地区的上调幅度甚至超过深圳、广州等一线城市。

　　作为本轮楼市调控中的先行军，北京市的房贷利率经历了六次调整，调整后首套房贷利率较基准利率上浮5%-10%成为主流，部分银行甚至将首套房贷利率上调到基准利率20%的水平。

　　对此，中国人民银行营业管理部9月18日公开回应：房贷利率调整符合政策要求和导向，积极支持。

　　“目前观望情绪浓厚，随着房贷利率持续上调，进一步提高了购房成本。”王先生介绍说，虽然他已将固安房子的挂牌价下调，但打电话咨询的人依然寥寥无几。

　　事实上，本轮楼市调控的效果已在多个热点城市显现。国家统计局发布的2017年8月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平，同比涨幅全部回落。三线城市新建商品住宅价格环比涨幅、同比涨幅均有所回落。

　　在CRIC研究中心研究员杨科伟看来，今年楼市政策一方面继续支持高库存的二线城市和三线、四线城市去库存；另一方面，一线城市和热点二线、三线城市密集出台以“五限”为核心的紧缩调控措施。

易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，目前楼市调控主要分为两种，一种是价格调控，一种是供求调控。短期来看调控价格是必要的，但长期来看，后续还应从供求关系入手予以调控。

　　供应端调控：

　　多供地和鼓励“租”

　　与过去几年的调控政策相比，本轮调控最为显著的特点，就是供应侧频出“大招”。 

　　今年4月份，住建部和国土部联合发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，根据商品住房库存消化周期，明确住宅用地的供应规模、结构和时序。

　　一位大型房企人士在接受《证券日报》记者采访时表示，虽然近几年一直在提供给侧结构性改革，但梳理楼市调控政策可以明显看出，多数还是集中在需求侧。上述文件的发布可以说开启了楼市供给侧改革序幕。因为只有多供地，才能改变供不应求的市场预期。

　　但他也坦言，虽然上述政策对各地政府的供地时间和规模提出明确要求，但这一政策能否显著改变各地供地节奏，仍需各地政府认真落实。可喜的是，目前包括北京、上海、深圳等多个热点城市已用实际行动给出了答案。

　　随着各地住宅用地供应量的增加，虽然项目尚未入市，但已对房价看涨预期形成抑制。一位居住于北京、且近期有购房计划的冯先生对《证券日报》记者说，随着北京供地计划的增加，感受最为明显的就是房价下降，以前卖方为主导的交易格局开始逐步扭转至买方市场，最为明显的就是议价权的增大。

　　冯先生称，目前他在看房时，关注的不仅仅只是价格，还有户型、朝向、基础设施、小区环境等。

　　事实上，在本轮楼市调控政策加码的背景下，此前“重售轻租”的住宅市场格局也在悄然发生改变。

　　今年8月初九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选择广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点；随后，国土资源部与住建部8月29日联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，决定在北京、上海、沈阳、南京等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，政策持续发力鞭策加快住房租赁市场建设；9月21日，住建部印发《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》，支持北京市、上海市深化发展共有产权住房试点工作。与此同时，各试点城市在结合自身发展情况下，纷纷出台租赁细则或共有产权实施意见。