央行参事盛松成：北上深等城市目前已不存在去库存问题

本期《首席对策》专访的是中国人民银行参事——盛松成,他曾任央行调查统计司司长,也是中欧国际工商学院和上海财经大学教授、博士生导师,清华大学五道口金融学院博士生导师,曾任人民银行沈阳分行行长等职务。

央行参事 盛松成

北京“317”新政拉开了全国新一轮房地产调控的大闸。此后又有多个城市发布了楼市新政,房地产调控全面升级。3月26日,北京市又发布了一道楼市调控新政:明确规定商办类项目不得作为居住使用,新建项目不得出售给个人。此轮多管齐下,点面结合的调控是否能为楼市降温?然而《北京市2017年国有建设用地供应计划》显示商品住宅用地计划安排260公顷,比2016年的850公顷骤减近七成,那么如何理解北京市政府的用意?未来一二线房地产的投资、销量、价格的走势将何去何从?

本期《首席对策》的专访的盛松成先生观点鲜明:“房价过高的时期,我们往往都采用抑制需求来调控,结果是一、二线城市房价越调控越高。单一的需求调控只能使今天的需求变成明天的需求,是一种指标不治本的手段。需求调控是短期、具体的,反而会刺激房价上涨的预期。供给调控更侧重于中长期,且有助于稳定公众预期。但是,近年来,在供给层面,国有建设用地供应面积呈逐年下降趋势,其中房地产用地面积下降更多。北京最近五年来,它的计划供地的指标平均是850公顷,最高的时候是2014年,是1000公顷。这是公开的数据,实际上根本没有用完。但是今年的计划只是260公顷。”

究其原因,由于没有个人住房的房地产税,地方政府在GDP考核的压力下,在土地财政、税收制度的压力下,它会倾向于土地向商业和工业的倾斜,而不向住宅的倾斜。那么,住宅的价格是越来越高,就产生了传说中的“面粉比面包贵”。

那么,房地产企业投资的积极性依然很高么?盛老师用一手调研数据表明:“我们2月份的房地产的投资增速高达8.9%,非常高的,这出乎绝大多数经济学家,出乎决大多数人的意料。这个趋势还会继续延续下去。房地产企业手上的资金还是不少的,由于它去年销售比较好,一直到今年,还有一个是去年投资的基数是比较低的,所以今年的投资和去年同比相比不会降低。

接下来,《首席对策》作者李策继续和盛老师探讨房地产去库存的现状,专访发现:调查研究数据显示:一二线城市基本上没有多少库存,尤其是上海、北京、深圳没有多少库存,目前已经不存在去库存的问题。二线城市、三线城市去库存也是非常明显的,四线城市不是非常明显,但是它的库存并没有增加,它还是比较平稳的。总体讲,由于去库存的效果比较明显,所以投资的增速不会低,现在的房地产投资已经向二三线,甚至三四线城市倾斜。

一财 李策:今年宏观经济政策的重点是稳中求进,防范金融风险和抑制房地产泡沫,提到房地产泡沫,您怎么看待这个问题?您认为现在房地产泡沫严重吗?

央行 盛松成:对房地产泡沫,本来就有不少争议,究竟什么叫泡沫?泡沫到什么程度,会破灭吗?泡沫一定会破灭吗?你说现在上海、北京说它没有房地产泡沫,谁都不会相信。但是一线城市房价还会上涨吗?大家都觉得还会上涨。

一财 李策:您有一个观点深入人心,我们在文章当中看到您提到过,房地产调控应注重需求端和供给端调控相结合,我们看到《北京市2017国有建设用地供应计划》当中显示,2017年的商品住宅用地比2016年减少了近7成,北京又在不断升级房地产需求端的调控,我们应该怎么样理解这些现象?

央行 盛松成:最近十几年来,我们的房地产价格始终都是在上升的,除了短期波动以外,总体讲都是在上升的。所以人们就问了,这个现象正常不正常?为什么会这样?我觉得第一,像我们这样发展中国家,我们的城镇化进程逐渐在加速的过程当中,再加上我们国家的国情,人多地少等等各方面,人口多,土地少,还加上我们土地的性质,要么是国有的,要么是集体的,而不是私有的,等等很多原因,包括我们中国普通老百姓对房地产的一种感觉,一种偏爱,都决定了在我们经济发展过程当中,我们的房地产的价格的上升是很正常的。但是我的一个观点就是房地产的价格应该是随着经济的发展逐渐逐渐上升,不应该非常快的在短期内一下子全面的、广泛的,短期内突然上涨10%、20%,甚至30%、40%都有,就像我们最近这一轮的涨价一样。

我们来分析一下最近十几年来,我们的调控有些什么问题,也就是说你不仅仅要调控需求端,也要调控供给端,所谓调控需求端就是使得你的需求不能在短期内太旺盛,不能在短期内想怎么买就怎么买,谁想买就买,更不能使得本来就不想买的人现在都想去买了,所谓供给端的调控是什么意思呢?就是说你应该随着需求的发展,你应该把供给也不停地增加,首先就是土地供给的增加。但是最近十几年来,我做了一个分析,不管是当我们房地产低迷,比如说2008年次贷危机期间,由于全球都受到国际金融危机的影响,经济都比较低,这个时候我们的房地产业发展也比较低迷的时候,我们使用的方法是促进需求,使得大家都能能够有意愿、有条件、有能力去买房,这就是需求调控。那么更多的情况是当房地产价格上涨的时候,它上涨比较厉害的时候,我们国家所使用的手段基本上也是需求调控,也就是说限购、限贷、购房资格等等之类的,使得你不能去买,使得你的需求减少,这么一来以后,实际上也是一种需求调控。长期以来,我们的供给调控非常的少,应该这么说,需求调控它是短期的,它是立竿见影的,我今天出个政策,明天就受影响了,本来比如说我首付款是6成,1000万元的一套房子,我只要拿出600万就够了,如果现在突然我定了8成,那么一套1000万元的房子,你就要拿出800万元来,你拿不出啊,拿不出就不能买了,这就是一个需求调控。所以我说需求调控是短期的,是立竿见影的。但是需求调控最大的弊端在于什么?在于它并不能真正的抑制人们对房地产的需求。