李宇嘉：2017年热点城市供求将回落 三四线楼市回暖

　　今年以来，热点楼市明显回调，1~2月累计成交量下滑40%，但三四线楼市回暖。

　　Wind数据统计，今年前两个月，62个城市中有23个城市商品房成交同比增加50%以上，绝大部分是三四线城市。根据国家统计局70城数据，热点城市房价基本停涨，但三四线城市新房价格近几个月均保持上涨态势。

　　中指院发布的300城土地市场月报显示，今年1月，三四线城市土地成交量达3002万平方米，已超过一二线城市的总和(2491万平方米)，三大都市圈内的三四线城市成为“地王”密集地。

　　目前，三四线楼市开发投资、库存分别占全国60%和80%。2017年，热点城市供求将回落，600多个三四线城市将成为全国楼市走向的最大决定因素。但是，就在去年下半年，三四线楼市还处在“库存高压、量价回落”的悲观氛围中。

　　2016年底，三线和四线城市在售库存消化周期分别为20个月和50个月，考虑到还有在建未售、未开工项目，广义库存需3~5年才能消化。城市化转入“大城市化”后，三四线城市人口净流出，楼市前景更不乐观。

　　此轮三四线楼市回升的逻辑是什么，是否可持续?

　　三四线楼市超预期回暖，最大的激励因素是热点楼市辐射和溢出效应。本轮楼市回升与2009~2010年那一轮很类似，即持续的政策激励。同时，两轮楼市回升均伴有明显的辐射和溢出效应，即大城市楼市火热带动三四线楼市回升。

　　最明显的表现，就是房价上涨的财富效应首先带动大城市特别是一线城市周边的三四线楼市回升。2016年，三大都市圈内的三四线城市成为楼市“大赢家”，成交量同比增长50%左右、百城房价涨幅居前的都是都市圈内的三四线城市。