楼市步入深度调整期 纯商房预售量创58个月历史新低

自9·30新政开始，北京楼市供需双方预期均发生改变。在这轮预期调整当中，楼市渐渐从卖方市场转向买方市场。在成交数据上，在刚刚过去的11月，北京新房、二手房成交继续探底。随着政策继续加码，楼市主要成交数据的持续下滑，标志着调控之后成交低迷周期的真正到来，楼市步入深度调整期。

新房篇

成交

纯商房预售量创58个月的新低

亚豪君岳会统计数据显示，11月第四周（11月21日-11月27日）北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交1426套，环比增加6%，成交面积11.74万平方米，环比减少38%。与此同时，上周北京商品住宅成交均价为36620元/平方米。

截至11月27日北京商品住宅（不含保障房与自住房）仅实现成交5531套，成交面积61.95万平方米，相比10月同期均减少28%，按照这一成交趋势，预计11月全月成交量也将创造2016年春节之后近9个月的新低。在这其中，纯商住宅产品仅实现成交2477套。

从纯商住宅供应趋势来看，截至11月27日，北京纯商住宅预售量仅789套，这一数量也或将创造自2012年2月以来的近58个月新低。而从全年纯商住宅的预售量来看，也将创下北京有史以来的供应新低。

从纯商住宅预售年度走势当中可以看出，2010年之前北京纯商住宅年度预售面积基本维持在1000万平方米以上，虽然自2010年开始出现逐年递减的趋势，直到2015年纯商住宅预售面积开始进入波谷，其根本原因在于土地供应的萎缩。

2014年北京纯商住宅用地的成交规划建面仅200万平方米，造成2015年预售面积锐减至604.65万平方米，而2015年仅成交300万平方米纯商住宅用地，依然保持低位，造成今年新增预售面积尚不足400万平方米，预计明年形势更加严峻，今年仅出让42万平方米可售纯商住宅，将直接导致明年住宅预售量的进一步重挫。

二手房篇

成交

网签量再创新低

9·30北京楼市新政已满两月，从这两个月二手房市场的表现来看，与10月相比，11月市场成交量下滑速度更为明显。

来自伟业我爱我家的数据显示，今年11月上半月（11月1日-11月15日），北京市二手住宅共网签9674套，环比10月下半月下降28.7%，较9月上半月下降22.7%。

11月上半月11个工作日的网签数据都位于1000套以下，其中最高998套，最低646套，平均每个工作日网签845套，环比10月下半月1152套的工作日平均网签量下降了26.6%，较9月上半月1178套的工作日平均网签量下降了28.2%。

今年第47周（11月14日-11月20日），北京市二手住宅共网签4376套，环比46周再降3.4%，自第43周以来已连续4周保持下降趋势。这一数据也是过去20周北京二手住宅网签量的最低值（国庆所在周除外）。

第47周五个工作日的网签量分别为937套、814套、795套、782套、891套，平均每个工作日网签844套。安居客、58同城和赶集网统计显示，进入11月后工作日网签量始终低于1000套的情况还在持续。

中原地产数据也显示，北京今年已经过去48周，其中有31周单周二手房成交量在5000套以上，而最近的11月3周成交量均分布在4387套、4532套、4870套。

案例

二手房源分化显著

11月29日中午刚过，位于东三环链家某门店内，几位经纪人在座位上闲聊，当记者以购房者身份进入门店时，其中一位经纪人热情地招呼记者。

“这段时间（11月之后）工作日成交确实不多，但周末来访量和带看量会好很多”，经纪人小周告诉记者，就在刚刚过去的这个周末，他所在的片区一共成交了十几套房源，在这样的市场环境下，这样的成绩无疑大大鼓舞了大家的士气。

小周告诉记者，9·30调控大大减少了投资客的数量，投资者从盲目抢购变成理性观望。现在的买房人主要是以自住需求为主，其中一部分为首次购房的刚需，还有一大部分是换房业主。“这些需求是一直存在的，有的是因为结婚买房，有的是因为家里增添人口换房，也有的是为孩子上学换房”。