高价地频频涌现一线城市供求失衡 到底谁才是幕后推手?

“高价地”频出，往往是在房地产行业处于爆发式的上升期才会出现的现象。但在房产行业已经进入“下半场”之时，很难再现过去十多年那种飞速发展的态势。因而此轮的“高价地潮”，与过往相比，显然有着不一样的成因。

事实上，此前每一轮的调控，通常各地政府都会相应缩减土地的供应量，而对于开发商来说，土地就是基本的原材料，是他们持续经营必须有所储备的“粮草”。特别是在经历了持续的调控过后，市场的表现让开发商们更加集中地涌向一二线城市，僧多粥少之下，土地的价格自然出现飙升。但与此相对的是，更大范围的三四线城市或区域被开发商冷落，这种冷暖的鲜明对比，恰恰是房地产业走向成熟的标志。今后可能很难再出现全国范围的地价、房价普涨，开发商们要想在市场中继续活下去，甚至活得更滋润，必须抛弃简单粗放的开发模式，唯有靠更加精细化的运作，才能走得更远。

在三四线城市销售不济，一二线城市成了房企避险最好的港湾。自去年以来，北京、上海、广州、深圳，以及南京、苏州、合肥等强二线城市中，“高价地”不断涌现。除了避险的需求，“高价地”频出还有哪些深层次的原因？

一线城市供求失衡

在经历了2010年以后的一波错误的扩张后，越来越多的开发商选择在更有发展前景的城市拿地开发。这使得很多时候，他们会扎堆拿同一个城市的地，并促成这个城市的“高价地”迭现。

之前，中南建设集团董事长陈锦石就在中南集团2016~2020发展战略发布会上，就中南建设房地产开发项目的布局接受《每日经济新闻》记者采访，他表示会将一些落后地区的项目一次性卖掉，或者用其他方法处理掉，而把城市布局的重点转向一线和一线城市周边的三四线城市。

陈锦石的观点，代表着很多地产企业的共同看法。尽管很多三四线城市地价便宜，但这些城市因为人口大量流出，已经很难再有发展机会。这使得大量的企业把战略布局的重点放在一线城市。但问题是，一线城市正在减少新增建设用地规模。这种供求关系失衡的情况下，“高价地”频出也就不难理解了。

比如，上海在锁定城市总量的背景下，2013年开始逐年递减全市新增建设用地年度计划。2016年，上海增加商品住宅用地，面积为800公顷，2015年和2014年该数值分别为400~600公顷和550~750公顷，但2013年这一数字为1000公顷。

来自中国指数研究院的数据显示，今年，上海出让的75幅经营性用地中，住宅用地多数实现了翻倍的溢价，有8幅住宅用地溢价率超出200%。

一线城市“高价地”涌现谁是推手？来自金地华东区域投资部人士向《每日经济新闻》记者表示，一线城市的“高价地”频出不能完全归咎于政府的供应。一线城市的发展早，新增建设用地的空间有限，像深圳目前的土地供给中很大一部分来自城市更新。

该人士进一步解释，现阶段，经济整体放缓的背景下，一线城市的土地供应紧张很难缓解，已经有部分企业不得已走出一线去二线城市拓展。

二线城市“期限错配”

货币宽松和房地产市场整体向好的背景下，以合肥、南京、苏州等城市为代表的地方政府未能及时对土地供应进行调整，被市场认为是这次“高价地潮”的另一只推手。

合肥在市场需求大增的背景下，连年缩减土地供应，库存遭遇危机才开始增加土地供给。合肥国土资源部门公开的数据显示，2016年，合肥将新增商品住房用地供应计划为7000亩，较去年的5500亩增加27.27%。