高价地热逐渐向次中心梯度转移 地价高的反而风险低？

楼市进入下半场，“高价地”呈现出越演越烈之势。“面粉贵过面包”已司空见惯，但仔细分析，土地市场并没有想象中的那么疯狂。

爱屋吉屋做了一个有趣的实验，结果发现，上海市中心的土地如中兴路地块，其实并没有明显高于周边地价，反过来倒是上海次中心的土地价格明显高过周边。

这表明开发商其实对高单价的土地，有天然的恐惧心理。反倒是对那些价格没那么高的土地，开发商往往更愿意争夺。然而，在每一次的市场调整中，城市次中心的土地由于缺乏经济、产业支撑，更容易出现项目滞销而让“高价地”套牢，但市中心的“高价地”解套却相对容易。

这一规律对于当下的“高价地”是否还适用？一线城市次中心、二线三线城市的“高价地”是否存在着更大的风险？

次中心反成最热区域

楼市进入下半场，“高价地”凶猛的态势丝毫没有减弱。有观点认为“高价地”风险将由开发商、银行和购房者共同承担，“高价地”挑战了眼球，同时也透支了预期，一旦出现资金断链，将对楼市形成致命打击；但也有观点长期看好未来楼市的发展，“高价地”最终可以被市场消化。

爱屋吉屋的一组数据显示，距离上海市中心较远的崇明岛楼面价远远低于市场行情（现价），距离市中心较近的浦东祝桥的楼面价大大高于市场行情，呈现出疯狂的态势；但是中心区的静安楼面地价则与行情保持一致的水平。

这就出现了一个有意思的现象，在这一轮的“高价地”热潮中，最疯狂的不是最中心地区，而是靠近中心的次中心区域，高价地热潮呈现向周边梯度转移的态势。

按照城市经济学原理，城市中心地块所承载的经济价值越高，需求量越大，土地价值远远高于周边区域。那为什么当下土地疯狂的区域出现在中心城区的次中心区域？

明源地产研究院副院长刘策接受《每日经济新闻》记者采访时分析，中心区和次中心区域出现地价和房价倒挂的现象，中心区房价上涨到了一定幅度，上涨空间受限，价格增长放缓。需求则会进一步向次中心区域转移，寻找新的增长点。

开发商在选择土地时会综合考量周边房价增幅，积极布局未来房价有大幅度增长空间的区域，土地价值就会更高。

这一现象是城市化的必然产物。都市圈概念兴起，次中心承接中心城市、中心区域楼市价值外溢的红利，楼市如此，土地市场也一样。

在城市化的发展过程中，当城市化低于50%，楼市和土地市场最热门的区域为中心区域；当城市化在50%~70%之间，由于中心城区土地有限，城市发展需求扩张，土地市场的热门区域则转移到城市的次中心区域；当城市化率超过70%的时候，则逐渐往郊区发展，出现逆城市化。达到80%以上的时候，中心区域再一次得到发展，开始旧城改造。

新城控股副总裁欧阳捷认为，这一现象的出现也存在政府的因素，政府打造的板块带来价值的提升，而成熟板块反而不是政府投资最多的区域。

在看好城市次中心区域发展前景的前提下，开发商蜂拥而至，展开激烈争夺，结果就是城市次中心区域的地价远远高于区域内的市场行情。而对于中心区域的地块，由于地价较高，开发商会保持谨慎状态，因此中心区反而不是本轮“高价地潮”中最疯狂的区域。