五道红线压顶房企花式自救 高负债将成绿地急需解决难题

　　上市公司观察

　　此前一则消息被广泛传播：某十强房企将收购某十强房企。这其中被收购的房企直指绿地。在绿地控股集团股份有限公司召开2020年度媒体交流会上，绿地控股集团董事长、总裁张玉良表示，没有可能性。绿地控股的二次混改还在推进中，目前基本上意向企业是两家央企背景的金融机构。传言中的两家房企“昨晚第一次听说，之前没有接触过，如果是这两家同行，我觉得不太符合我们二次混改的要求”。

　　去年，绿地的地产销售并不理想。数据显示，绿地控股核心地产业务在2020年全年出现销售面积和销售额双降，其中房地产销售额同比下降7.7%至3583.53亿元。

　　值得注意的是，相较于冲销售规模，高负债或才是绿地急需解决的难题。

　　去年绿地控股销售3583.53亿元

　　1月21日，绿地控股披露了去年四季度经营情况。数据显示，绿地控股在房地产项目在2020年全年出现销售面积和销售额双降，2020年1~12月，公司实现合同销售面积2909.3万平方米，比去年同期减少10.7%;实现合同销售金额3583.53亿元，比去年同期减少7.7%。

　　同日，绿地控股披露了2020年业绩快报，绿地控股在2020年度共实现营业总收入4813亿元，同比增长12.43%;实现利润总额308亿元，实现归属于上市公司股东的净利润137亿元，相比于去年同期的147亿元，同比降6.93%。

　　在易居克而瑞集团的2020年房企销售排行榜中，绿地集团的排名以及各项指标均出现了明显下滑。在TOP10房企之列，绿地是“操盘销售金额”唯一下降的房企。

　　分析称，因为绿地的商办比例还是比较高，所以说整体预销售金额有压力。

　　数据显示，绿地2020年住宅销售金额2725亿元，同比增长8%，占比达到76%;商办占比24%，同比下降37%。

　　绿地的高负债一直被外界质疑

　　相较于冲销售规模，“三道红线”或才是对于绿地最大的压力。因为在2020年第三季度，绿地控股仍踩中“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率为82.38%，超过70%的标准;净负债率为183.45%，远超100%的标准;现金短债比为0.78，低于1倍的标准。

　　截至去年三季度末，绿地的短期有息负债、长期有息负债分别为1029.84亿元和2206.85亿元，账面货币资金为805.72亿元，账面资金难以覆盖短期负债。

　　对于绿地降负债方案，绿地管理层表示，按监管层要求踩线房企每年降一档，三年降三档。绿地计划在今年六月末完成降一档的任务，通过降、调、增来实现降负债方案：降有息负债，调节长、短债比例，增加货币资金、加快销售回笼速度。

　　绿地方面对外表示，2020年其现金短债比快步提升，累计提升幅度超40%;净负债率明显下降，累计下降近50个百分点;剔除预售款后的资产负债率逐步回落，有息负债总额较高点下降约450亿元。

　　绿地披露的业绩快报则显示，截至2020年12月末，公司总资产13491亿元，较上年同期上涨17.75个百分点;归属于上市公司股东的所有者权益834亿元，较上年同期增加5.7%;资产负债率88.28%，有所回落。

　　“五道红线”压顶 房企花式自救

　　过去很长的一段时间里，举债扩张、高杠杆运营是房地产行业的特点。而杠杆率过高的背后，埋藏着巨大风险。近几年，在去杠杆、防风险的大背景下，房企的债务压力愈发受到重视。但据国泰君安统计数据显示，2018年房企净负债率创历史新高达120%，绿地的净负债率高于行业平均水平线52个百分点。

　　在普遍降杠杆的情况下，近来多家企业开始了各种“花样”自救手段，分拆上市、甩卖资产、回购债务、借新还旧，以期降低负债率。具有标志性的事件就是，2017年7月10日，万达和融创中国联合宣布，融创收购万达，融创以631.7亿元人民币的总额，接管了万达的13个万达文化旅游项目和76个酒店项目。对于此次交易，万达集团董事长王健林表示，转让项目能大幅降低万达商业的负债，并进一步实现轻资产化运营。

　　展望2021年，面对房企融资“三道红线”和银行信贷的“两道红线”，面对万亿负债的集中到期，房企资金链不容乐观，降杠杆、降负债将成为房企贯穿全年的主旋律。

　　来源：广州日报